Come Funziona il Mutuo Ipotecario

Il mutuo ipotecario è la forma di mutuo più usata nelle operazioni di compravendita di immobili, ed è noto anche con il nome di mutuo immobiliare. La banca che eroga il capitale oggetto del contratto di mutuo, come tutela aggiuntiva, oltre alle garanzie reddituali, chiede che sull’immobile venga iscritta un’ipoteca (per la quale esistono diversi gradi, che comportano diversi oneri di spesa a livello di entità). Ciò implica che nel caso in cui il mutuatario non dovesse provvedere al pagamento delle rate necessarie per il rimborso della somma finanziata, la banca ha il diritto di richiedere alla magistratura la vendita forzata del bene tramite asta, e con il ricavato ottenere il rimborso del capitale erogato.

Il proprietario di un immobile, di età superiore ai 65 anni, può chiedere questa forma di prestito che tuttavia non rientra nella fattispecie del mutuo, in quanto non è previsto un piano di ammortamento. In sostanza il richiedente usufruisce di una determinata somma (che viene calcolata applicando delle percentuali prestabilite sul valore dell’immobile, e che aumentano con l’aumentare dell’età del richiedente) che non dovrà rimborsare, ma sull’immobile viene posta l’ipoteca a garanzia della banca. Alla sua morte la banca richiederà il pagamento dell’intera somma (comprensiva degli interessi, per i quali l’anatocismo è del tutto legale, ovvero la capitalizzazione degli interessi sugli interessi) agli eredi, e qualora questi non provvedessero, può utilizzare l’ipoteca chiedendo la vendita forzata dell’immobile. Si tratta di una forma molto onerosa di finanziamento.

Le ipoteche possono presentare diversi gradi, che vengono determinati in funzione della data di iscrizione di ciascuna di esse: la prima iscrizione si riferisce all’ipoteca di primo grado, la seconda (in ordine cronologico) a quella di secondo grado, ecc… Ovviamente il più tutelato è colui che ha ottenuto come garanzia l’ipoteca di primo grado, perché in caso di vendita dell’immobile all’asta otterrà la soddisfazione del proprio credito fino alla sua totale capienza, mentre quelli titolari di secondo grado dovranno accontentarsi delle cifre residue. Per questa ragione il mutuo ipotecario per l’acquisto di una prima o seconda casa è quasi sempre di primo grado. Invece l’entità incide sull’onorario del notaio, che applica le tabelle sulla base del valore dell’ipoteca iscritta, e non sul reale valore dell’immobile. Molte banche richiedono che l’iscrizione dell’ipoteca avvenga per il 200% del valore, con un evidente, quasi raddoppio delle spese notarili, quindi prima di procedere alla stipula è meglio informarsi anche su questo aspetto.

Il decreto Bersani, oltre alla portabilità dei mutui, ha anche introdotto il principio della cancellazione automatica dell’ipoteca. Infatti l’estinzione avviene con il rimborso integrale del debito, ma per la cancellazione serve un atto formale. Per i mutui fondiari avviene in seguito all’estinzione del rimborso, tramite comunicazione che la banca deve inoltrare presso gli uffici competenti entro il termine di 30 giorni.

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