Vantaggi e Svantaggi del Mutuo a Tasso Fisso

Il mutuo a tasso fisso ottiene molti consensi soprattutto nei periodi in cui l’euribor comincia a risalire, o si temono degli aumenti dei tassi di interesse, e questo perché in generale è più costoso rispetto al tasso variabile. Una conseguenza inevitabile dovuta sia alla comodità rappresentata dalla sicurezza di avere una rata che nel corso del tempo non subirà delle modifiche, e sia dalla natura del valore sottostante di riferimento, ovvero l’Irs o Eurirs.

La ragione della maggiore onerosità del mutuo a tasso fisso va individuata nella determinazione del tasso di riferimento ovvero l’Irs. L’Irs sintetizza in termini relativi il costo delle operazioni di swap che le banche sostengono per assicurarsi di fronte ad eventuali rialzi dei tassi. Infatti le banche acquistano il denaro che poi utilizzano tra l’altro per i mutui, ma lo comprano a tasso variabile perché costa di meno.

Tuttavia potrebbe succedere che i tassi aumentino, ed è per questo che le banche stringono degli accordi con soggetti disposti a farsi carico di tale rischio (si parla di contratti swap o su derivati perché materialmente non vi è uno spostamento del denaro, ma tali transazioni tra acquisti a tasso variabile e acquisto a tasso fisso avviene sulla carta). Questo spiega anche il motivo per cui in caso di aumento del tasso Bce (che rappresenta il tasso di sconto, ovvero il ‘prezzo’ ufficiale del denaro) anche l’Irs aumenta: le banche infatti devono pagare un prezzo maggiore per comprare il denaro. Le diverse percentuali dell’Irs dipendono invece dal valore che i soggetti interessati nei contratti di swap attribuiscono alla probabilità che l’aumento si verifichi.

Se i tassi fissi sono particolarmente bassi, e se la durata del mutuo riguarda un periodo di tempo non lungo, il mutuo a tasso fisso potrebbe essere una valida soluzione. Indipendentemente dalla durata è adatto per coloro che non sopportano con tranquillità eventuali aumenti dell’euribor, e che non hanno allo stesso tempo nessuna intenzione di rivedere periodicamente le condizioni che il mercato offre, ma preferiscono mettere il contratto di mutuo in un cassetto fino alla sua naturale estinzione.

Vantaggi e Svantaggi del Mutuo a Tasso Variabile

Il mutuo a tasso variabile gode di un trattamento controverso, fortemente condizionato dall’andamento dell’euribor, e dalle decisioni della Banca centrale europea sul tasso di sconto. Anche chi ha stipulato con convinzione un mutuo a tasso variabile quando i tassi erano particolarmente vantaggiosi, apprezzandone fin da subito l’effettivo risparmio, è pronto a rinnegarlo ai primi accenni dei rialzi dei tassi.

Ma c’è un aspetto che va sempre ben tenuto presente: anche con l’aumento dei tassi, deve passare tempo prima che la serie di rialzi arrivi a uguagliare il tasso fisso corrispondente, e senza che ciò intacchi il risparmio ottenuto fino a quel momento.

Capita di sentire dire da consulenti o dipendenti di banca che il mutuo a tasso variabile con euribor a 1 mese è migliore rispetto agli altri, mentre altri diranno l’esatto contrario, e questo perché il mutuo offerto dalla propria banca prevede esattamente l’impiego di quella specifica tipologia di euribor. In pratica non si può affermare in senso assoluto che l’euribor a 1 mese sia migliore di quello a 3 mesi, o a 6 mesi, e questo perché i trend di rialzi o di ribassi possono azzerare le differenze. In linea di principio l’euribor a 1 mese è più basso di quello a 3 mesi, ma avendo epoche di revisione mensili ha maggiori possibilità di recepire ogni rialzo, che si riducono a sole 4 volte l’anno per i mutui con euribor a 3 mesi, e a 1 o 2 volte per quelli a 6 mesi. In sostanza la maggiore stabilità e le minori probabilità con cui si potrebbero riscontrare gli aumenti possono stemperare tali differenze. Lo stesso discorso vale per i trend a ribasso.

Per i piani di ammortamento molto lunghi, è il mutuo a tasso variabile che permette di ottenere complessivamente un risparmio sul costo totale del finanziamento. Ovviamente non bisogna lasciarsi prendere dal panico in caso di rialzi, e richiede una certa attenzione da parte dei mutuatari sulle dinamiche di mercato. Oggi grazie alla semplificazione della portabilità e della surroga, si può passare a delle condizioni migliori senza più eccessivi costi o elevate lungaggini burocratiche.

Mutuo Prima Casa – Come Funziona

Il mutuo prima casa gode di una serie di agevolazioni e vantaggi, che vengono previsti non solo dalle offerte dei diversi istituti di credito, ma sono previsti anche dallo Stato a partire dalle agevolazioni fiscali con la possibilità di detrazione degli interessi passivi. La differenza rispetto alle altre tipologie di mutui sta nel fatto che il mutuo prima casa viene visto come una necessità che le persone hanno per riuscire a garantirsi non un immobile qualsiasi, che potrebbe avere finalità di investimento, ma la casa in cui poter vivere. Infatti le agevolazioni fiscali (la detrazione degli interessi passivi, sia in caso di acquisto che di ristrutturazione) sono possibili solo se l’immobile risulta la dimora abituale per sé e la famiglia (assumendovi la residenza). Fanno eccezione solo il personale militare o di polizia per il quale il requisito della residenza può venir meno senza dover rinunciare al diritto alla detrazione fiscale, e per quei lavoratori costretti a trasferirsi per questioni lavorative.

Il mutuo prima casa arriva normalmente a coprire l’80% del valore dell’immobile o del prezzo di acquisto, ed in alcuni casi può arrivare anche a coprire il 100 per cento dell’importo (i cosiddetti mutui 100). L’ipoteca può essere normalmente di primo grado (ma la scelta dell’importo dipende dalle banche e consiste nell’applicazione di un valore pari al 100% dell’immobile o al 200% dello stesso, con maggiori costi per questa seconda ipotesi).

Inoltre tranne alcune eccezioni, lo spread applicato è leggermente più basso rispetto al mutuo seconda casa. Alcune banche non fanno pagare le spese di istruttoria e perizia, e quasi tutte prevedono durate più lunghe rispetto ai mutui seconda casa (fino a 30 o 40 anni).

Il mutuo prima casa in caso di necessità può rientrare in accordi specifici, ideati per agevolare i mutuatari che rispondono ai diversi requisiti:
– moratoria con sospensione del pagamento delle rate: questa ipotesi si ha quando si verificano fatti di una certa gravità che giustifichino un accordo tra le associazioni bancarie e quelle dei consumatori. I mutuatari che si trovino in difficoltà economiche possono aderirvi ottenendo la sospScopri quali sono i requisiti ed i vantaggi che caratterizzano i mutui prim ensione delle rate del mutuo prima casa per un periodo di tempo prestabilito, portando al prolungamento della durata del mutuo;
– mutuo prima casa per i giovani con fondo di garanzia dello Stato: capita che il governo stanzi dei fondi per aiutare le giovani coppie ad acquistare casa. A seconda delle scelte della compagine politica, in alcuni casi si tratta di mutui a tassi agevolati, in altri della concreta possibilità di ottenere un mutuo, ipotesi che altrimenti diverrebbe un puro miraggio;
– mutuo prima casa per cooperative: l’esistenza di questi mutui ha carattere regionale (bisogna informarsi in loco), e prevedono dei tassi molto vantaggiosi per delle particolari cooperative costituite con lo scopo di costruire dei comprensori acquistati sulla carta dai soci che presentino alcuni requisiti.

Molto interessante.

Come Compilare un Assegno Bancario

Compilare un assegno bancario non è difficile. Anche se l’aspetto cambia da banca a banca, la struttura principale rimane sempre la stessa. Conoscere tale struttura ci permette di compilare senza problemi qualunque tipo di assegno ed evitare, così, problemi con le banche.

L’assegno bancario è un titolo di credito attraverso il quale un soggetto ordina alla banca di pagare al portatore legittimo del titolo una somma di denaro esattamente determinata nel titolo. Per dettagli sulle caratteristiche, è possibile vedere questa guida sull’assegno bancario. In questa guida spieghiamo invece come effettuare la compilazione.

In alto a destra da indicato l’importo in cifre dell’assegno. I decimali, in questo campo, vanno separati con la virgola. Ti consiglio di anteporre un cancelletto alla cifra indicata (es.: #170,00). Per quanto riguarda la scrittura in lettere il numero intero va scritto completamente in lettere mentre i decimali (che questa volta sono separati da una barra) vanno scritti comunque in numeri. Ti consiglio di inserire una linea lunga dopo i decimali. (es.: centosettanta/00__________)

A questo punto passiamo all’inserimento degli altri dati. In alto a sinistra bisogna inserire il luogo e la data dell’emissione. Ricorda sempre che non è consentito emettere assegni postdatati (cioè con data posticipata rispetto a quella reale). Al centro dell’assegno, dopo il la lettera “a” va inserito il nome ed il cognome del beneficiario.

In basso a sinistra va inserita la tua firma autografa . Se vuoi che il tuo assegno non sia trasferibile, cioè che venga ritirato solo dalla persone indicata, devi scrivere la dicitura non trasferibile nell’apposito spazio. Se vuoi che il tuo assegno venga ritirato solo presso la tua banca devi “barrarlo”. Tira due linee oblique e parallele lungo la superficie dell’assegno per barrarlo. Se, invece, vuoi specificare una filiale diversa dalla banca emittente, scrivila tra le due linee che hai disegnato.

Gli altri dati sono solitamente prestampati e sono del tutto soggetti e relativi al correntista ed alla banca (ABI, CAB). I numeri che hai trovato nei punti sopra si riferiscono all’immagine che troverai di seguito in cui sono riportati tutti i campi per la corretta compilazione di un assegno bancario.

Iscrizione e Cancellazione dell’Ipoteca

L’ipoteca costituisce un diritto di garanzia molto forte. Il titolare di tale diritto, nel caso in cui il debitore non provveda al rimborso, può richiedere alla magistratura la vendita forzata del bene su cui grava l’ipoteca. Quindi non è vero che l’immobile diventa di proprietà della banca, infatti l’ipoteca non toglie il diritto di proprietà ai proprietari, e ciò spiega il motivo per cui, in caso di vendita all’asta, la parte residua del prezzo di acquisto, dopo che sia stato rimborsato il mutuo, vada comunque al proprietario dell’immobile stesso.

I gradi di ipoteca sono dovuti al fatto che vi è la possibilità di mettere più ipoteche sullo stesso immobile. Quella di primo grado è quella che cronologicamente è stata iscritta per prima, quella di secondo grado per seconda ecc… Tuttavia non godono tutte della stessa tutela per il semplice fatto che quella di primo grado ha diritto di essere soddisfatta attraverso l’intero importo fino all’estinzione del debito, mentre quella di secondo grado potrà accedere solo alla parte residua, e così via.

L’iscrizione di ipoteca comporta un costo, ma la spesa è pari a poche centinaia di euro. Ciò che pesa di più è l’onorario del notaio. Questo a sua volta è legato al valore dell’ipoteca che la banca chiede di iscrivere, e che difficilmente sarà pari al 100% del valore del mutuo. Nella maggior parte dei casi le banche chiedono il 150% di iscrizione del valore, e molto più frequentemente il 200%.
Una volta che il debito viene estinto anche l’ipoteca si estingue, ovvero perde i suoi effetti. Tuttavia ciò non comporta la sua automatica cancellazione ma questa va richiesta. Il decreto Bersani ha introdotto una novità, imponendo alle banche l’obbligo di darne comunicazione entro 30 giorni dall’estinzione del debito all’Agenzia delle Entrate (per i mutui contratti dopo il 2 febbraio 2011). Per i mutui contratti ed estinti prima di tale data, il debitore deve farne richiesta alla banca tramite lettera raccomandata, e dalla comunicazione la banca ha tempo 30 giorni per comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.

Se si provvede all’estinzione anticipata ad esempio per la vendita dell’immobile, si dovrà ricorrere al notaio per la cancellazione dell’ipoteca, e perché l’immobile venga venduto senza pendenze. Le spese notarili rimangono a carico del venditore.