Come Fare Transitare Mutuo nel Cash Flow

I mutui sono una delle tipologie più usate di finanziamento a cui possono ricorrere sia privati che imprese. Per questo è frequente trovare dei mutui all’interno dei bilanci e dei rendiconti finanziari di queste. In questa guida vediamo come far transitare un mutuo all’interno di un cash flow, collocandolo nell’apposita sezione.

I mutui sono finanziamenti scomponibili in due parti: una è il vero e proprio importo finanziato al soggetto beneficiario, l’altra è una quota di interessi calcolata in base ad un tasso specifico e alla durata del piano di ammortamento. Il soggetto finanziato dovrà restituire l’importo e gli interessi con rate corrisposte periodicamente a loro volta composte nel medesimo modo, ovvero da una quota capitale e da un quota interesse.

In un bilancio troviamo entrambe le quote, ma in sezioni diverse, infatti nello Stato Patrimoniale troviamo il debito residuo del mutuo, che, se sottratto al debito residuo dell’anno precedente mi fornisce l’importo delle quote capitali. In Conto economico troviamo invece l’importo degli interessi pagati dall’impresa per il mutuo, che sono un vero e proprio costo finanziario d’esercizio per l’azienda. Sommando le due quote avremo l’importo dei canoni pagati nel corso dell’anno.

Ovviamente nel cash flow transiterà l’intero importo del canone poiché in tale prospetto vengono riportati i movimenti finanziari, e quindi gli effettivi esborsi, dell’esercizio. Solitamente i canoni sono riportati suddivisi nelle due quote all’interno del Cash Flow Finanziario. Pertanto se ad esempio avessi nel conto economico € 1.000 di interessi e ricavassi dallo Stato Patrimoniale € 9.000 di quote capitale, nel cash flow riporterò 10.000€, complessivi o suddivisi nelle due quote.

Come Aprire un Compro Oro

In questi ultimi 10 anni sono stati avviati molte migliaia di negozi con la formula ‘compro oro’, un vero e proprio boom di aperture che ha interessato ogni parte d’Italia ed ogni centro urbano (grandi città e piccoli centri).

Il ritmo di crescita di queste aperture ha rappresentato un record, andando in controtendenza rispetto al trend attuale dei negozi tradizionali.

A fronte di decine di migliaia di negozi operanti in vari settori (alimentari, abbigliamento, libri, edicole, prodotti per la casa, ecc.) che per anni hanno costituito ‘l’ossatura del commercio’ e che da tempo stanno chiudendo uno dopo l’altro o che si accingono a farlo in un prossimo futuro, le attività di ‘compro oro’ stanno invece registrando una forte crescita (nel numero di negozi presenti) che in termini percentuale è stata a due cifre in questi ultimi anni.

Proviamo a fare un elenco delle motivazioni che stanno alla base di questi numeri :

bassi costi di avvio e gestione. Avviare un negozio di compro oro non richiede particolari investimenti ed i costi necessari sono di poche migliaia di euro (insegna, cassaforte, bancone, piccoli strumenti per pesare e valutare l’oro, ecc.), le poche pratiche burocratiche per avviare l’attività ed anche i bassi costi di gestione (il canone di locazione, qualche imposta ed eventualmente i costi pubblicitari sono le voci principali a cui occorre far fronte);

il trend e la moda del momento. E’ risaputo che in generale la gente (privati, imprenditori, ecc.) tende a seguire il ‘branco’ e le decisioni da esso effettuate e quindi, anche di fronte ad una scelta imprenditoriale, si evidenzia un comportamento simile.

Una fase di crisi nel settore del commercio che limita notevolmente le possibilità di scelta.

Stiamo vivendo un periodo di grossa difficoltà nel settore delle piccole e medie imprese e quindi, di fronte ad un settore che in questi anni ha visto crescere il proprio giro di affari (la vendita di oro e gioielli usati, in particolare, quelli di piccolo o modesto valore), sono in molti coloro che stanno guardando con speranza a questo settore per ritagliarsi uno spazio adeguato;

i risultati positivi del settore. Questo punto, si ricollega al precedente in quanto la vendita di monili e piccoli oggetti in oro ha registrato un vero e proprio boom in questi ultimi anni a causa anche della crisi che ha obbligato moltissime famiglie a mettere in vendita i propri beni preziosi per far fronte a scadenza e spese non sempre sostenibili con il reddito percepito;

un giro di affari non sempre ‘registrato’. Un aspetto evidenziato da alcuni controlli e da parecchie inchieste, ha messo in luce che il settore presenta anche alcune ‘ombre’, quali : una percentuale del giro di affari complessivo che non viene ‘fatturato‘ e quindi, garantisce guadagni sicuramente superiori ai gestori di queste attività (a seguito del non pagamento delle imposte). Inoltre, alcuni (una parte molto limitata ovviamente) di questi punti vendita hanno provveduto al ‘ritiro’ di beni senza ottemperare i controlli e le verifiche previsti dalle legge (guadagnando cifre maggiori su prodotti di provenienza ‘discutibile’);

Tra le criticità

è difficile credere che il mercato di questi prodotti possa ancora crescere notevolmente per qualche anno.

Si può ipotizzare piuttosto una stabilizzazione del commercio di questi beni in prospettiva futura.

In questo caso, se dovessero aumentare i punti vendita aperti, si ridurrebbe il giro di affari a disposizione per ogni singola attività.

Per comprendere la reale situazione (come in futuro si direzionerà questo settore), occorrerà attendere i prossimi mesi (12/24 mesi) in cui anche questa area di attività tenderà a ‘stabilizzarsi’ ed a seguito di questo, potrebbero cominciare a verificarsi un certo numero di chiusure di attività meno ‘strutturate’ e con un giro di affari minore delle altre, quindi una ‘selezione’ del mercato dopo una iniziale corsa all’avvio che ha contraddistinto la prima fase.

Definizione e Significato di Fideiussione

In aggiunta dell’ipoteca, in alcuni casi, il mutuatario sottopone (per sua volontà o per necessità) un’altra garanzia.
Questa garanzia è la fideiussione, che sottolineiamo, non sostituisce l’ipoteca, ma coesiste con essa.

Questo procedimento, permette ad una persona (il fideiussore), di garantire, sotto le sue responsabilità, che il mutuatario riesca ad estinguere il mutuo rispettando tutte le condizioni e le spese prestabilite.


In caso il mutuatario non riesca a restituire parte della somma, sarà il fideiussore a risponderne in prima persona, e sarà costretto lui stesso ad affrontare le spese.

Questo processo, viene utilizzato ad esempio quando il mutuatario è molto giovane, e magari con un contratto a tempo determinato, che non garantisce a pieno all’ente di credito la possibilità di estinguere il mutuo. Sarà dunque un’altra persona, a concedere l’opportunità al giovane di accendere il mutuo, offrendosi come fideiussore, solitamente un parente o un genitore, o comunque una persona che rispetta invece a pieno i requisiti minimi per ottenere un mutuo.

Definizione e Significato di Ipoteca

L’ipoteca è definita dal codice civile come “un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito.”

In termini semplici, l’ipoteca è utilizzata dalla banca come GARANZIA che il mutuatario si impegni a restituire il prestito.
L’ipoteca si applica su un bene del mutuatario, e qual’ora quest’ultimo dovesse risultare insolvente (ovvero non dovesse restituire alla banca la somma prestatagli più i dovuti interessi), la banca potrà espropriare il mutuatario del bene ipoteco, per poi rivenderlo.

Diversi sono i beni che è possibile ipotecare:

beni immobili,

diritti reali minori sugli immobili,

beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

E diversi sono anche i tipi d’ipoteca.

Volontaria
Il mutuatario, per sua volontà, ipoteca il bene che andrà ad acquistare con la somma prestatagli dall’ente bancario attraverso il mutuo

Giudiziale e legale
Il bene da ipotecare, viene deciso da un giudice.

Una volta che il mutuatario estingue il mutuo, la validità dell’ipoteca viene meno.
Si dice che l’ipoteca è stata ESTINTA.

Attenzione! Estinta non cancellata.

Infatti, pur non dando più la possibilità all’ente bancario di poter espropriare il mutuatario di tale bene (in quanto non è più possibile un mancato pagamento), l’ipoteca FORMALMENTE continuerà ad essere associata al bene.
La cancellazione vera e propria dell’ipoteca, ad esempio, avviene dopo un periodo di tempo durante il quale l’ipoteca non ha subito alcun tipo di intervento (rinnovi, modifiche etc..), periodo di tempo che solitamente si aggira intorno ai 20 anni.

Come Scegliere un Mutuo

Decine e decine di banche, di offerte, portano anche al più “deciso” dei clienti dei dubbi.

Eccovi dunque alcuni consigli che secondo noi vi saranno utili e vi aiuteranno nella scelta:

TEMPI DI CONSEGNA

Se il denaro del mutuo serve per una particolare spesa, da tenere in un preciso periodo, bisogna tener conto che l’erogazione della cifra in prestito, avviene 40-50 giorni dopo che l’ente di credito ha concesso l’accensione del mutuo.
Bisogna quindi richiedere in sufficiente anticipo l’apertura del finanziamento nel caso il prestito serva in un preciso periodo.

TASSO D’INGRESSO E A REGIME

Come spiegato nell’apposito articolo, il tasso d’ingresso è il tasso d’interesse applicato dall’ente bancario nei primi mesi di prestito, che è solitamente differente del tasso a regime, ovvero dell’interesse applicato invece, nei restanti mesi di vita del mutuo.
La differenza tra i due tassi d’interesse può essere anche sostanziale, e potrebbe anche essere a svantaggio del mutuatario, si consiglia quindi di valutare il tasso d’interesse durante tutto l’arco del mutuo.

VALUTARE TUTTE LE OFFERTE

E’ buona norma non fermarsi ad una sola banca, ma bisogna valutare tutte le offerte, dei più svariati enti bancari, e solo in seguito trarre le conclusioni, e decidere quale più si adatta alle nostre esigenze.

IMPORTO DEL MUTUO

Un altro motivo di indecisione potrebbe essere la quantità di denaro da chiedere in prestito alla banca.
Bisogna innanzitutto considerare la somma che a noi conviene più prelevare, in quanto una cifra troppo elevata potrebbe essere difficile da restituire, e una cifra troppo piccola potrebbe non esserci utile; e bisogna tener conto della massima somma che l’ente bancario ci può e vuole concedere, che solitamente non è superiore al 35 o 40% del reddito totale familiare.

TASSO D’INTERESSE

Il tasso d’interesse è fornito, da EURIBOR + SPREAD. Il primo, è determinato dal mercato, e quindi bisogna accettarlo cosi come viene fornito, ma il secondo è il guadagno della banca, e quindi su questo elemento è possibile trattare.

TASSO FISSO, VARIABILE, MISTO o altro?

Considerare quale tipo di tasso d’interesse più si adatta alle nostre esigenze, considerando sia i vantaggi che gli svantaggi di ciascuno di essi.

PER GLI ULTIMI DUBBI

Considerare anche cosa si vuole fare dell’abitazione, visto che la vendita di una casa con mutuo può presentare alcune problematiche, come spiegato in questa guida su Nelportafoglio.com.

Se si continuano ad avere dubbi, di qualsiasi genere, che da soli non si riescono a risolvere, è consigliabile affidarsi ad un CONSULENTE, qualificato, che ci guidi nella scelta, piuttosto che correre rischi.