La scrittura privata per uso gratuito di un appartamento è un contratto scritto, spesso indicato come comodato d’uso gratuito, con cui il proprietario concede a un’altra persona l’uso dell’immobile senza corrispettivo. Serve a mettere per iscritto le condizioni dell’accordo — chi sono le parti, quale immobile è concesso, per quanto tempo e con quali obblighi di manutenzione, spese e restituzione — in modo da evitare fraintendimenti e fornire prova in caso di controversie. Pur essendo un atto tra privati, può essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate o autenticato per aumentarne la validità probatoria e la opponibilità a terzi; è importante distinguere questo strumento da un contratto di locazione pagata, perché le conseguenze giuridiche e fiscali sono diverse.
Come scrivere la scrittura privata per uso gratuito appartamento
La scrittura privata che regola il comodato d’uso gratuito di un appartamento deve riportare con chiarezza e completezza tutte le informazioni necessarie a individuare le parti, l’immobile e il contenuto dell’accordo, a disciplinarne durata, modalità di uso, obblighi e responsabilità, modalità di restituzione e le eventuali conseguenze in caso di inadempimento, in modo da ridurre al minimo ambiguità e contenziosi futuri. Occorre innanzitutto l’identificazione completa delle parti: nome e cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio o residenza dichiarata, recapiti aggiornati, eventuale riferimento a documenti d’identità (tipo, numero, autorità di rilascio) e l’indicazione se una delle parti agisce per conto di terzi con procura, allegando la documentazione di rappresentanza. La descrizione dell’immobile deve essere precisa: indirizzo completo, piano, interno, dati catastali completi (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, vani o metri quadri, rendita), indicazione di pertinenze e accessori (box, cantina, posto auto, balconi, giardino) e se l’affidamento comprende arredi o elettrodomestici, allegando un inventario dettagliato e, se possibile, fotografie dello stato di fatto al momento della consegna. È importante richiamare la natura giuridica del contratto (comodato d’uso gratuito, ai sensi degli articoli del codice civile applicabili) e specificare la finalità dell’uso consentito (uso abitativo esclusivo per il comodatario e le persone da lui indicate, divieto di uso commerciale o diverso senza consenso scritto), con eventuale indicazione delle persone autorizzate a soggiornarvi e dei limiti relativi a subcomodato, sublocazione o cessione a terzi. La durata deve essere chiaramente indicata con data di inizio e data di scadenza oppure come comodato a tempo indeterminato, prevedendo le regole per la disdetta, i termini di preavviso e le ipotesi di risoluzione anticipata (ad esempio per gravi violazioni, uso diverso da quello concordato, necessità del concedente comprovata), nonché le conseguenze in caso di mancata restituzione alla scadenza. Vanno disciplinate con precisione le spese ordinarie e straordinarie: chi sopporta le utenze (luce, gas, acqua, telefono), le spese condominiali ordinariamente imputabili all’occupante e quelle straordinarie o di manutenzione straordinaria a carico del proprietario, oltre all’indicazione di chi pagherà tributi come IMU o altri oneri fiscali relativi all’immobile, prevedendo l’obbligo di comunicare gli eventuali pagamenti e l’impegno di rimborso, se pattuito. Devono essere meglio precisate le obbligazioni di manutenzione: il comodatario si impegna a custodire l’immobile con diligenza, a provvedere alle piccole riparazioni e alla manutenzione ordinaria, mentre il concedente resta responsabile delle riparazioni straordinarie e strutturali; ogni intervento non meramente ordinario dovrà essere previamente autorizzato dal concedente e, se autorizzato, le modalità di esecuzione e di responsabilità economica devono essere definite. È opportuno inserire clausole relative alla consegna e allo stato dell’immobile, con verbalizzazione dell’avvenuta consegna e di eventuali vizi o difformità riscontrate, lettura e annotazione dei contatori ove presenti; alla restituzione si dovrà prevedere l’obbligo di riconsegnare l’immobile nello stato in cui è stato ricevuto tenendo conto del normale deterioramento d’uso, con termini e modalità per la consegna delle chiavi e la verifica congiunta dello stato finale. Vanno regolamentate le eventuali migliorie e le opere eseguite dal comodatario: se possono essere realizzate solo con consenso scritto del concedente, se di proprietà del concedente alla scadenza o se il comodatario può esigerne il rimborso; indicare anche l’obbligo di ripristino in caso di interventi non autorizzati. Devono essere previste regole su assicurazione e responsabilità: chi provvede all’assicurazione dell’immobile e dei terzi, l’eventuale obbligo per il comodatario di stipulare una polizza di responsabilità civile per danni a terzi, l’obbligo di comunicazione immediata al concedente di danni, sinistri o situazioni di pericolo e la previsione di indennizzo per danni causati per colpa o dolo. Un capitolo essenziale è dedicato alle modalità di controllo e accesso: le visite e gli eventuali sopralluoghi del concedente devono essere disciplinati con congruo preavviso e con rispetto della riservatezza del comodatario. È opportuno prevedere la facoltà del concedente di revocare il comodato per giustificato motivo o per necessità sopravvenuta, indicando tempi e modalità praticabili, nonché le conseguenze economiche e i termini per la liberazione dell’immobile. Per evitare contestazioni procedurali, la scrittura deve indicare le modalità per le comunicazioni tra le parti (indirizzo per le notifiche, PEC, raccomandata A/R) e la competenza territoriale per eventuali controversie, richiamando la legge applicabile (diritto italiano). Devono essere chiarite la disciplina di eventuali depositi cauzionali o garanzie, l’ammontare, le condizioni di restituzione e le cause di trattenuta. È buona prassi inserire clausole sulla tutela della privacy con il consenso al trattamento dei dati personali ai fini dell’esecuzione del contratto, nonché specificare l’obbligo di conformarsi ai regolamenti condominiali e alle normative di sicurezza e igiene. Infine, la scrittura privata deve riportare luogo, data e le firme autografe di tutte le parti coinvolte; è consigliabile allegare copia dei documenti d’identità dei firmatari, la visura catastale o planimetria dell’immobile se disponibili, l’inventario degli arredi e ogni altra documentazione rilevante (procure, autorizzazioni, verbali condominiali se pertinenti). Occorre altresì prevedere se e come si procederà alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e la ripartizione delle eventuali imposte di registrazione e bolli, verificando preventivamente l’eventuale obbligo di registrazione o altri oneri fiscali applicabili al caso concreto. Per ridurre rischi e ambiguità è consigliabile farsi assistere da un professionista per adattare il contenuto della scrittura privata alla situazione specifica e per la verifica della completezza formale e fiscale del documento.
Esempio scrittura privata per uso gratuito appartamento
SCRITTURA PRIVATA DI COMODATO D’USO GRATUITO
Tra
Il Sig./La Sig.ra _________________, nato/a a _________________ il _________________, residente in _________________, C.F. _________________ (di seguito “Comodante”)
e
Il Sig./La Sig.ra _________________, nato/a a _________________ il _________________, residente in _________________, C.F. _________________ (di seguito “Comodatario”)
si conviene e si stipula quanto segue.
1) Oggetto
Il Comodante concede in comodato d’uso gratuito al Comodatario l’appartamento sito in _________________, identificato catastalmente al foglio _________________ particella _________________ sub _________________ (di seguito “Immobile”), composto da _________________.
2) Durata
Il presente comodato ha durata a decorrere dal _________________ fino al _________________ / ovvero a tempo indeterminato con facoltà di recesso di entrambe le parti con preavviso di _________________ giorni.
3) Finalità dell’uso
L’Immobile è concesso esclusivamente per uso _________________ (es. abitativo, studio professionale). È vietato ogni uso diverso senza il preventivo consenso scritto del Comodante.
4) Corrispettivo
Il comodato è gratuito; il Comodatario non corrisponderà alcun canone. Eventuali spese accessorie saranno a carico di: _________________ (es. utenze, spese condominiali ordinarie).
5) Spese, manutenzione e riparazioni
a) Il Comodatario si impegna a sostenere le spese relative alle utenze (acqua, energia elettrica, gas, internet) e alle spese condominiali ordinarie.
b) La manutenzione ordinaria è a carico del Comodatario; sono a carico del Comodante le riparazioni straordinarie salvo danni derivanti da negligenza o uso improprio del Comodatario.
c) Qualsiasi intervento di manutenzione straordinaria dovrà essere concordato preventivamente per iscritto tra le parti.
6) Stato dell’Immobile e inventario
Alla consegna l’Immobile si trova nello stato di conservazione descritto nel verbale di consegna/inventario allegato e sottoscritto dalle parti in data _________________, che forma parte integrante del presente atto. Il Comodatario si impegna a restituire l’Immobile nello stesso stato, salvo il normale deterioramento d’uso.
7) Divieti
Il Comodatario non può, senza il consenso scritto del Comodante:
– subaffittare, concedere in uso a terzi o cedere il presente comodato;
– effettuare opere strutturali o modifiche senza autorizzazione;
– detenere animali o svolgere attività pericolose/scomode per il vicinato salvo diverso accordo.
8) Assicurazione e responsabilità
Il Comodatario è tenuto a usare l’Immobile con diligenza e risponde dei danni causati per fatto proprio o di terzi. Il Comodatario potrà stipulare, a proprie spese, una polizza assicurativa per furto, incendio e responsabilità civile verso terzi indicando come contraente il/la _________________.
9) Ispezioni e accesso del Comodante
Il Comodante potrà accedere all’Immobile, previo ragionevole preavviso di _________________ giorni, per verificare lo stato dell’Immobile o eseguire lavori necessari.
10) Restituzione
Alla scadenza del comodato o in caso di risoluzione, il Comodatario restituirà immediatamente l’Immobile libero da persone e cose, libero da gravami e nello stato indicato nell’inventario. Eventuali danni saranno riparati a cura e spese del responsabile.
11) Recesso e risoluzione
Ciascuna parte potrà recedere dal presente contratto mediante comunicazione scritta con preavviso di _________________ giorni. In caso di inadempimento grave del Comodatario il Comodante potrà chiedere la risoluzione immediata e la restituzione dell’Immobile.
12) Registrazione e spese
Eventuali oneri fiscali e spese per la registrazione della presente scrittura sono a carico di _________________. Le parti dichiarano di assumersi reciprocamente ogni responsabilità fiscale e amministrativa relativa al presente atto.
13) Comunicazioni
Le comunicazioni previste dal presente contratto dovranno essere rese per iscritto e inviate ai seguenti indirizzi:
Comodante: _________________
Comodatario: _________________
14) Legge applicabile e foro competente
Per quanto non espressamente previsto si applicano le norme del codice civile. Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente contratto sarà competente il Foro di _________________.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data: _________________
Il Comodante
Firma: _________________
Il Comodatario
Firma: _________________
Allegati:
– Verbale di consegna e inventario datato _________________, sottoscritto dalle parti.