Una scrittura privata per uso strada privata è un documento scritto e sottoscritto dalle parti che regola diritti e obblighi relativi all’accesso, all’uso e alla manutenzione di una strada che serve terreni o immobili di proprietà privata. Serve a fissare con chiarezza chi può transitare, in quali condizioni, chi paga le spese di manutenzione e per quanto tempo vale l’accordo, riducendo il rischio di contenziosi tra confinanti. Pur avendo valore probatorio tra le parti, per renderla opponibile a terzi o per costituire diritti reali è spesso opportuno far autenticare le firme, trascriverla o ricorrere a un atto notarile; in ogni caso è uno strumento pratico per disciplinare rapporti privati relativi a una strada non pubblica.
Come scrivere la scrittura privata per uso strada privata
In qualità di esperto, ti spiego in modo dettagliato quali informazioni e clausole una scrittura privata che regoli l’uso di una strada privata dovrebbe contenere per essere chiara, completa e il più possibile efficace dal punto di vista giuridico. Innanzitutto è fondamentale l’identificazione completa delle parti: nome e cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale o partita IVA se si tratta di soggetti giuridici, residenza o sede, e indicazione del potere di firma (ad esempio rappresentante legale). Occorre poi descrivere con precisione l’immobile o la porzione di terreno interessata, riportando i riferimenti catastali (foglio, particella, subalterno o mappale), l’intestazione catastale attuale e la provenienza della titolarità (atto di acquisto, notaio, data dell’atto), in modo da eliminare dubbi su chi sia proprietario o titolare di diritti.
La descrizione della strada deve essere dettagliata: ubicazione, lunghezza e larghezza, materiali e stato di fatto, eventuali punti critici (passaggi stretti, pendenze), confini fisici, presenza di recinzioni, cancello o elementi che limitano il passaggio. È opportuno allegare alla scrittura privata una planimetria firmata dalle parti e, se possibile, una visura catastale aggiornata e fotografie che illustrino lo stato attuale: questi allegati diventano parte integrante del contratto e rendono immediatamente comprensibili limiti e percorsi. Va quindi chiarito il tipo di diritto riconosciuto sull’area: se si tratta di un semplice diritto personale di passaggio, di una servitù di passaggio a favore di un fondo, di un diritto d’uso esclusivo o non esclusivo, o di una particolare convenzione d’uso (ad esempio diritto pedonale, veicolare, transito temporaneo per opere), specificando se il diritto è permanente, temporaneo o subordinato a condizioni.
Devono essere indicate le modalità concrete di esercizio del diritto: orari eventualmente limitati, categorie di utenti autorizzati (residenti, fornitori, ospiti), tipologia di veicoli ammessi (leggeri, veicoli agricoli, mezzi pesanti) e limiti di carico, nonché regole relative alla sosta o all’occupazione temporanea della strada. È inoltre importante disciplinare gli obblighi di manutenzione: chi è responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria, come si ripartiscono le spese (quota fissa, percentuale, millesimi se applicabile), termini e procedure per interventi urgenti, modalità di rendicontazione delle spese e possibilità di eseguire lavori d’urgenza con addebito successivo. Se più soggetti sono titolari di diritti sulla strada, conviene definire regole su convocazione, quorum e decisioni per la gestione comune, oltre a prevedere norme su come operare in caso di controversie o dissensi sulla manutenzione.
La scrittura deve esplicitare le responsabilità civili e le garanzie: clausole di manleva e limitazioni di responsabilità entro i limiti consentiti dalla legge, obbligo di stipulare polizze assicurative per danni a terzi o per responsabilità civile con massimali adeguati, indicazione di chi risponde per danni causati da opere eseguite sul fondo e per eventuali incidenti causati dallo stato della strada. Vanno previste clausole riguardanti modifiche e divieti: imposizione di divieti di edificazione, di modifiche della sagoma della carreggiata o di opere che ostacolino il diritto di passaggio senza consenso scritto; regole per l’installazione di impianti o condutture (ad esempio reti idriche, elettriche, fognarie) con disciplina delle autorizzazioni e delle responsabilità relative agli scavi e al ripristino.
Devono essere chiariti durata, modalità di trasferimento e opponibilità a terzi: indicare se il diritto è perpetuo o temporaneo, se è trasmissibile agli eredi e ai successivi acquirenti e a quali condizioni, e prevedere espressamente l’impegno delle parti a trascrivere o a far annotare l’accordo nei pubblici registri se l’intento è renderlo opponibile ai terzi (la scrittura privata fra le parti è efficace fra loro, ma per costituire o rendere opponibile una servitù rispetto a terzi è consigliabile procedere tramite atto pubblico o con scrittura privata autenticata e la relativa trascrizione nella Conservatoria dei registri immobiliari e/o annotazione catastale). Occorre prevedere inoltre chi sopporta gli oneri fiscali, i costi notarili o di registrazione, e se è dovuto un corrispettivo o un’indennità per la concessione dell’uso.
Dal punto di vista formale la scrittura privata deve indicare luogo e data, contenere la sottoscrizione di tutte le parti coinvolte e, per maggiore certezza e per la trascrivibilità, può essere sottoposta ad autenticazione delle firme da parte di un notaio o di un ufficiale pubblico; la presenza di testimoni e la loro firma non è obbligatoria ma può essere utile. È inoltre consigliabile inserire clausole procedurali per la modifica e la risoluzione dell’accordo, determinando tempi, modalità e obblighi in caso di recesso o di violazione; nonché una clausola sulla legge applicabile e sul foro competente o, in alternativa, la previsione di arbitrato o mediazione obbligatoria per la risoluzione delle controversie, al fine di ridurre tempi e costi in caso di contenzioso.
Infine, è prudente prevedere allegati tecnici e amministrativi: copia degli estratti catastali, eventuali autorizzazioni comunali o urbanistiche, documentazione tecnica relativa a interventi già eseguiti o programmati, e indicare l’impegno a comunicare tempestivamente eventuali variazioni di proprietà o di dati anagrafici. Per rendere l’atto solido e conforme alla normativa vigente, specialmente quando la scrittura incide su diritti reali o deve essere opponibile a terzi, è fortemente consigliabile farsi assistere da un notaio o da un avvocato per la redazione, l’autenticazione e l’eventuale trascrizione o annotazione nei registri pubblici.
Esempio scrittura privata per uso strada privata
SCRITTURA PRIVATA PER CONCESSIONE DI USO DI STRADA PRIVATA
Tra
1) Il/La Sig./Sig.ra _________________________________________________, nato/a a __________________________________ il __________________, codice fiscale _________________________________, residente in _________________________________________________, via __________________________________ n. ______, in qualità di proprietario/proprietaria dell’area catastalmente identificata al Foglio ______, mappale ______, particella ______ (di seguito “Concedente”);
e
2) Il/La Sig./Sig.ra _________________________________________________, nato/a a __________________________________ il __________________, codice fiscale _________________________________, residente in _________________________________________________, via __________________________________ n. ______, in qualità di proprietario/proprietaria dell’area catastalmente identificata al Foglio ______, mappale ______, particella ______ (di seguito “Concessionario”).
(Concedente e Concessionario congiuntamente le “Parti” e ciascuna una “Parte”)
Premesso che
a) tra le proprietà di cui sopra esiste una strada privata ubicata in _________________________________________________, descritta come segue: __________________________________________________________________________________________________________________________ (di seguito “Strada Privata”);
b) le Parti intendono disciplinare l’uso, la manutenzione e gli oneri relativi alla predetta Strada Privata;
Tutto ciò premesso si conviene e stipula quanto segue.
1) Oggetto
Il Concedente concede al Concessionario il diritto non esclusivo/ esclusivo (barrare la casella pertinente) di uso della Strada Privata per il passaggio pedonale e veicolare, nonché per l’accesso ai fondi e alle costruzioni di proprietà del Concessionario, secondo le modalità e i limiti indicati nel presente atto.
2) Estensione dell’uso e descrizione
La concessione riguarda la porzione di strada privata così individuata: __________________________________________________________________________________________________________________________. La Strada Privata è rappresentata nella planimetria allegata al presente atto sotto la lettera/numero __________ (Allegato A), che costituisce parte integrante del contratto.
3) Destinazione e limiti d’uso
La Strada Privata potrà essere utilizzata esclusivamente per i seguenti scopi: __________________________________________________________________________________________________________________________. Sono vietate le seguenti attività: __________________________________________________________________________________________________________________________.
4) Orari e modalità di transito
Il transito sulla Strada Privata sarà consentito negli orari: __________________________________________. Eventuali limitazioni di circolazione (es. limiti di peso, larghezza, velocità) sono: __________________________________________________________________________________________________________________________.
5) Manutenzione e ripartizione delle spese
Le Parti convengono che la manutenzione ordinaria della Strada Privata sarà a cura e spese di ______________________, mentre la manutenzione straordinaria e gli interventi di ripristino saranno a carico di ______________________. Le spese verranno ripartite nella misura di ______________% a favore di ____________________ e ______________% a favore di ____________________. Eventuali lavori saranno eseguiti previo accordo scritto tra le Parti.
6) Opere e migliorie
Ogni opera di miglioramento o modifica della Strada Privata dovrà essere preventivamente autorizzata per iscritto dall’altra Parte. Le spese relative alle migliorie saranno a carico di ______________________. In caso di opere che modifichino permanentemente lo stato della Strada, le Parti concorderanno le modalità di ripartizione dei costi e della proprietà delle opere stesse.
7) Assicurazione e responsabilità
Il Concessionario si impegna a manlevare e tenere indenne il Concedente da ogni responsabilità derivante dall’uso della Strada Privata da parte del Concessionario e dei suoi aventi causa. Il Concessionario si impegna altresì a stipulare e mantenere in vigore, per tutta la durata della presente concessione, una polizza assicurativa responsabilità civile verso terzi con massimale non inferiore a Euro ______________ per sinistro, con copia della polizza da trasmettere al Concedente entro ______ giorni dalla firma del presente atto.
8) Durata
La presente concessione ha durata di anni ______ (_______) con decorrenza dal __________________ e scadenza il __________________. Alla scadenza la concessione si intenderà automaticamente rinnovata/cesserà (barrare la scelta).
9) Cessione e vincoli
La presente scrittura privata è obbligatoria per le Parti e per i loro successori a qualsiasi titolo. La cessione del diritto di cui al presente atto a terzi potrà avvenire solo con il consenso scritto dell’altra Parte.
10) Risoluzione e ripristino
In caso di inadempimento grave da parte del Concessionario degli obblighi di cui al presente atto, la Parte adempiente potrà intimare per iscritto la regolarizzazione entro il termine di giorni ______; decorso inutilmente tale termine, la Parte adempiente potrà dichiarare risolto il presente contratto e richiedere il ripristino dello stato dei luoghi a cura e spese del Parte inadempiente.
11) Spese e registrazione
Le spese e gli oneri per la registrazione, trascrizione o pubblicità del presente atto, nonché ogni tassa o imposta connessa, saranno a carico di ____________________________.
12) Comunicazioni
Tutte le comunicazioni relative al presente atto dovranno essere inviate ai seguenti recapiti:
Per il Concedente: nome _________________________________________, indirizzo _________________________________________, PEC/e-mail _________________________________________, tel. _________________.
Per il Concessionario: nome _________________________________________, indirizzo _________________________________________, PEC/e-mail _________________________________________, tel. _________________.
13) Rinvio alla normativa
Per quanto non espressamente previsto dal presente atto si applicano le disposizioni del Codice Civile e le norme vigenti in materia.
14) Foro competente
Per ogni controversia relativa alla validità, interpretazione o esecuzione del presente atto le Parti convengono la competenza esclusiva del Foro di _______________________.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo _____________________, lì __/__/____
Il Concedente
Firma _________________________________________________
Il Concessionario
Firma _________________________________________________
Testimoni (se richiesti)
1) Nome e Cognome _____________________________________ Codice Fiscale ________________________ Firma _________________________
2) Nome e Cognome _____________________________________ Codice Fiscale ________________________ Firma _________________________
Allegati:
– Planimetria descrittiva (Allegato A) _________________________________________________
– Copia polizza assicurativa (se prevista) _________________________________________________