Una scrittura privata per l’utilizzo di un pozzo è un accordo scritto e sottoscritto dalle parti che definisce in modo chiaro diritti e doveri relativi all’uso dell’acqua e dell’accesso al bene (manutenzione, ripartizione delle spese, limiti d’uso, durata, responsabilità per danni e modalità di cessazione), e serve a prevenire contestazioni e a fornire prova documentale in caso di contenzioso; per renderla opponibile a terzi o per costituire diritti reali sull’immobile potrebbe essere necessario ricorrere all’atto pubblico o alla registrazione/autenticazione della scrittura privata, perciò è consigliabile consultare un notaio o un avvocato per le formalità e la corretta tutela delle parti.
Come scrivere la scrittura privata per utilizzo pozzo
La scrittura privata che regola l’utilizzo di un pozzo deve contenere innanzitutto l’esatta identificazione delle parti contraenti: nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, indirizzo di residenza o sede, e modalità di rappresentanza qualora una delle parti agisca per conto di terzi. Va indicata in modo preciso la data e il luogo in cui il documento viene redatto. È fondamentale descrivere con chiarezza il bene immobile su cui insiste il pozzo, fornendo gli estremi catastali, l’indirizzo, i confini, eventuali planimetrie o estratti di mappa allegati e le coordinate o riferimenti topografici che permettano di localizzare inequivocabilmente il pozzo. La descrizione tecnica del pozzo deve comprendere la profondità, il diametro, la tipologia della costruzione, eventuali rivestimenti, la presenza e la potenza di pompe e impianti, lo stato di conservazione e ogni elemento utile per la sua individuazione funzionale; tali dati vanno preferibilmente sostenuti da un allegato tecnico sottoscritto da un tecnico qualificato (geologo, idraulico, o ingegnere) che specifichi anche la qualità e la natura dell’acquifero.
Occorre precisare la titolarità del diritto sull’opera e sul sottosuolo: se il pozzo e il diritto di prelievo appartengono al proprietario del fondo, se esiste una concessione o autorizzazione pubblica a derivare acqua, oppure se vi sono diritti o vincoli gravanti sul bene. La scrittura deve stabilire con esattezza lo scopo dell’utilizzo consentito (uso domestico, agricolo, zootecnico, irriguo, industriale o misto) e porre limiti quantitativi e/o temporali all’uso, eventualmente espressi in metri cubi giornalieri/mensili/annui, modalità di turno o di ripartizione tra più utilizzatori. Qualora sia necessario, si dovrà disciplinare l’obbligo di installazione e gestione di contatori o strumenti di misura, le procedure di lettura, verifica e taratura, e la frequenza delle rilevazioni; è utile prevedere anche la possibilità di campionamenti periodici della qualità dell’acqua e la procedura da seguire in caso di superamento dei parametri di potabilità o di idoneità all’uso dichiarato.
La disciplina dell’accesso e della servitù è elemento essenziale: la scrittura privata deve indicare i percorsi di accesso al pozzo, gli orari e le modalità di entrata, le eventuali opere di passo o scavalco a carico di ciascuna parte, e se occorra istituire una servitù di natura reale o personale. Devono essere precisati i soggetti autorizzati ad accedere per manutenzione o controllo, i preavvisi richiesti e le condizioni per interventi d’urgenza. Relativa ai lavori e alla manutenzione, la clausola deve stabilire chi è responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria, la tempistica degli interventi, l’obbligo di comunicare e concordare preventivi e lavori rilevanti, nonché la ripartizione dei relativi costi. Vanno inoltre definite le regole per eventuali migliorie e modifiche all’impianto: se sono consentite, sotto quali condizioni, chi conserva la proprietà degli interventi e se è prevista la rimozione a fine rapporto a spese di chi li ha eseguiti.
Le obbligazioni economiche devono essere disciplinate con precisione: importo dell’eventuale corrispettivo periodico o forfettario, modalità e termini di pagamento, indicazione della valuta, eventuali aggiornamenti o indicizzazione, responsabilità per oneri fiscali, spese di registrazione del contratto e relativo adempimento fiscale (marca da bollo o registrazione presso l’Agenzia delle Entrate se dovuto). Va stabilito come ripartire spese come energia elettrica per pompe, consumabili, riparazioni straordinarie, imposte comunali o regionali, nonché l’obbligo di stipulare polizze assicurative contro danni a terzi e danni all’impianto, indicando i massimali minimi e il beneficiario della polizza.
La scrittura deve prevedere una disciplina di responsabilità e di indennizzo: chi risponde in caso di danni derivanti dall’uso del pozzo a terzi o alla proprietà, le modalità di risarcimento, il regime delle responsabilità per guasti derivanti da cattiva manutenzione, e le esenzioni in caso di forza maggiore. È utile inserire clausole che tutelino la parte proprietaria in relazione a danni provocati dall’utilizzatore e viceversa, con obbligo di manlevare e tenere indenne la controparte da pretese avanzate da terzi qualora la responsabilità ricada sull’altra parte.
Devono essere chiarite la durata dell’accordo e le condizioni di recesso o risoluzione anticipata: termine iniziale e finale, possibilità di rinnovo, preavvisi necessari per la disdetta, penalità in caso di inadempimento, e obbligo di ripristino del sito alla cessazione del rapporto (con indicazione dello stato in cui il pozzo e le pertinenze devono essere lasciati e di chi sopporterà i costi di ripristino). Nel definire la cessazione è opportuno stabilire le modalità di rimozione di impianti e attrezzature installate dall’utilizzatore e la regola sulla proprietà delle opere accessorie.
La conformità a norme pubbliche e autorizzazioni amministrative costituisce elemento imprescindibile: la scrittura deve prevedere l’obbligo per le parti di rispettare le norme nazionali, regionali e comunali in materia di acque, di pozzi e di tutela delle risorse idriche, nonché di ottenere o mantenere in vigore eventuali concessioni, autorizzazioni di derivazione, nulla osta o comunicazioni richieste dalle autorità competenti. È opportuno prevedere l’onere di comunicare e collaborare per ogni adempimento amministrativo o tecnico richiesto dagli enti pubblici e una clausola che disciplini le conseguenze qualora una autorizzazione venga revocata o sospesa.
Per prevenire conflitti occorre inserire un meccanismo di gestione delle controversie, specificando se si ricorre alla competenza del giudice ordinario, alla mediazione oppure all’arbitrato, e indicare la legge applicabile e il foro competente. La scrittura privata può altresì prevedere procedure di escalation per la risoluzione dei conflitti minori attraverso tentativi obbligatori di conciliazione o pareri tecnici vincolanti.
Gli allegati tecnici e documentali vanno richiamati esplicitamente nel corpo del contratto e costituiscono parte integrante dell’accordo: planimetrie, relazione tecnica sullo stato del pozzo, copie di autorizzazioni amministrative, eventuali certificati di conformità degli impianti elettrici e delle pompe, verbali di analisi della qualità dell’acqua, fotografie, e registri manutentivi. Infine la sottoscrizione delle parti deve essere completata con luogo e data, e si possono prevedere firme di testimoni o la presenza del notaio se richiesto da norme specifiche o se si vogliono effetti particolari (per esempio per rendere opponibili a terzi determinati accordi che incidono su diritti reali). È opportuno ricordare che alcune pattuizioni che incidono su servitù reali o su diritti di godimento durevoli possono richiedere forma pubblica e trascrizione nei registri immobiliari per essere efficaci nei confronti di terzi, e che l’utilizzo delle acque sotterranee è spesso soggetto a norme pubblicistiche; per questi aspetti è consigliabile il controllo di un professionista legale o tecnico prima della sottoscrizione definitiva.
Esempio scrittura privata per utilizzo pozzo
SCRITTURA PRIVATA PER UTILIZZO DI POZZO
L’anno _______________ (____), il giorno _______________ del mese di _______________, in _______________
TRA
1) Il Sig./la Sig.ra ________________________ nato/a a _______________________ il _______________ e residente in _______________________ via/piazza __________________ n. ______, codice fiscale _______________________, di seguito “Concedente”;
E
2) Il Sig./la Sig.ra ________________________ nato/a a _______________________ il _______________ e residente in _______________________ via/piazza __________________ n. ______, codice fiscale _______________________, di seguito “Utilizzatore”;
(il Concedente e l’Utilizzatore congiuntamente le “Parti”, e ciascuna la “Parte”)
PREMESSO CHE
a) Il Concedente è proprietario/possessore dell’area ubicata in _______________________ Comune di _______________________, identificata al Catasto al foglio ______, particella ______, sub ______ (o altro riferimento catastale) e indicata come segue: _______________________________________________________________;
b) Sul predetto fondo è presente un pozzo denominato _______________________, ubicato in prossimità di _______________________, di profondità _____ m, costruito in data _______________ e attualmente utilizzabile per __________________ (uso irriguo/domestico/agricolo/altro) per le caratteristiche tecniche descritte nell’allegato A (se presente);
c) Le Parti intendono regolare in forma privata i termini e le condizioni di utilizzo del suddetto pozzo;
TUTTO CIÒ PREMESSO, SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE:
1. OGGETTO
Il Concedente concede in uso all’Utilizzatore, che accetta, il diritto non esclusivo/esclusivo (barrare la scelta) di utilizzare il pozzo sito in _______________________, identificato come sopra, per i seguenti scopi: _____________________________________________________________.
2. DURATA
La presente scrittura privata ha durata di anni _______________, a decorrere dal _______________ al _______________, rinnovabile/non rinnovabile (barrare la scelta). Ciascuna Parte può recedere anticipatamente con preavviso scritto di giorni ____________.
3. MODALITÀ D’USO
L’Utilizzatore potrà fare uso del pozzo nei limiti e secondo le modalità seguenti:
– Orari di utilizzo: _____________________________________________________;
– Portata massima giornaliera/annua: _______________ (litri/m3);
– Finalità previste: _____________________________________________________;
– Divieti specifici (es. divieto di uso per scopi industriali, scarico inquinante, ecc.): ___________________________________________________________________.
4. CORRISPETTIVO E SPESE
L’Utilizzatore corrisponderà al Concedente un canone/parziale rimborso spese pari a € ___________ (euro ____________________) con pagamento: _______________ (modalità e termini). Tutte le spese ordinarie di consumo e gestione (es. consumo energia per elettropompe, piccoli ricambi) saranno a carico di _______________________. Le spese straordinarie e di manutenzione straordinaria saranno a carico di _______________________.
5. MANUTENZIONE E RIPARAZIONI
– La manutenzione ordinaria (pulizia, controllo periodico, lubrificazione) è a carico di _______________________.
– Le riparazioni straordinarie, gli interventi strutturali e le opere di messa a norma sono a carico di _______________________ salvo diverso accordo scritto.
– Ogni intervento deve essere eseguito da personale qualificato e, ove necessario, previa autorizzazione di enti competenti.
6. ACCESSO AL FONDO
Il Concedente/Utilizzatore (barrare la scelta) garantisce il diritto di accesso al pozzo alle Parti e ai loro incaricati previa comunicazione di almeno __ giorni/ore. L’accesso per ispezioni, manutenzioni o emergenze deve essere consentito senza indugio.
7. SICUREZZA E NORME IGIENICO-SANITARIE
L’Utilizzatore si impegna a rispettare le normative vigenti in materia di sicurezza, ambiente e igiene. È espressamente vietato contaminare il pozzo o le aree circostanti. Qualsiasi contaminazione dovuta a negligenza dell’Utilizzatore sarà a suo esclusivo carico.
8. ADEMPIMENTI AUTORITARI E AMMINISTRATIVI
Ogni Parte è responsabile dell’ottenimento e del mantenimento delle autorizzazioni, concessioni e/o comunicazioni necessarie per l’utilizzo del pozzo presso le autorità competenti. I relativi oneri sono a carico di _______________________.
9. DIVIETO DI CESSIONE E SUBENTRO
L’Utilizzatore non potrà cedere, subaffittare o concedere a terzi il diritto di utilizzare il pozzo senza il consenso scritto del Concedente.
10. MODIFICHE E SVILUPPI
Qualsiasi modifica strutturale, ampliamento, trivellazione aggiuntiva o installazione di impianti connessi dovrà essere previamente concordata per iscritto tra le Parti e, se necessario, autorizzata dagli enti competenti. Le spese relative saranno a carico di _______________________.
11. RESPONSABILITÀ E RISARCIMENTO DANNI
Ciascuna Parte tiene indenne e manleva l’altra da qualsiasi responsabilità, danno, perdita, sanzione o onere derivante da uso improprio, negligenza o inadempimento delle norme previste nel presente accordo, nonché da richieste di terzi.
12. ASSICURAZIONE
Le Parti concordano che _______________________ dovrà provvedere alla stipula di idonea polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi e per i danni alle strutture del pozzo. Copertura minima: € _______________.
13. FORZA MAGGIORE
Nessuna delle Parti sarà ritenuta responsabile per ritardi o inadempimenti dovuti a cause di forza maggiore, ivi comprese calamità naturali, provvedimenti amministrativi, guerre, scioperi, incendi, terremoti o eventi imprevedibili.
14. RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO
Il mancato adempimento anche di una sola delle obbligazioni essenziali previste dal presente contratto, previa diffida ad adempiere con termine di giorni ____, comporterà la facoltà per la Parte adempiente di risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c., salvo il diritto al risarcimento del danno.
15. RESTITUZIONE
Alla scadenza o risoluzione del presente contratto, l’Utilizzatore si impegna a riconsegnare il pozzo nello stato in cui si trovava, fatto salvo il normale deperimento d’uso, già concordato con la Parte concedente.
16. TRATTAMENTO DATI PERSONALI
Le Parti autorizzano il trattamento dei dati personali esclusivamente per gli adempimenti connessi al presente contratto, in conformità al GDPR e alla normativa vigente.
17. COMUNICAZIONI
Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto e inviata ai seguenti indirizzi:
– Concedente: _______________________;
– Utilizzatore: _______________________.
18. SPESE E ONERI FISCALI
Le spese relative alla registrazione, bolli e ogni altro onere fiscale derivante dalla presente scrittura privata sono a carico di _______________________ salvo diversa indicazione di legge.
19. VALIDITÀ E REGISTRAZIONE
La presente scrittura privata, sottoscritta in originale dalle Parti, potrà essere registrata a cura e spese di _______________________. Eventuali trascrizioni o annotazioni presso pubblici registri saranno effettuate a cura e spese di _______________________.
20. NORME APPLICABILI E FORO COMPETENTE
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto si farà riferimento alle disposizioni del Codice Civile e alle normative speciali vigenti in materia di acque e piste idriche. Per le controversie derivanti dal presente contratto è competente il Foro di _______________________.
21. ALLEGATI
Sono parte integrante del presente contratto i seguenti allegati:
– Allegato A: Descrizione tecnica del pozzo e planimetria;
– Allegato B: Eventuali autorizzazioni e certificazioni;
– Allegato C: Cronoprogramma interventi di manutenzione.
(Barrare e indicare allegati effettivamente presenti) _______________________
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo: _______________________ Data: _______________
Per il Concedente
Nome e Cognome: _______________________
Documento d’identità: tipo __________ n. ___________ rilasciato da ____________ il __/__/____
Firma: _______________________
Per l’Utilizzatore
Nome e Cognome: _______________________
Documento d’identità: tipo __________ n. ___________ rilasciato da ____________ il __/__/____
Firma: _______________________