La scrittura privata per uso terrazzo comune è un documento sottoscritto dalle parti interessate (ad esempio condomini) che disciplina in modo chiaro e formale l’uso, i limiti e le responsabilità relative a un terrazzo considerato parte comune dell’edificio. Serve a definire se l’uso sarà condiviso o esclusivo, chi si occupa di manutenzione e spese, la durata dell’accordo e le eventuali condizioni o indennizzi, riducendo così il rischio di controversie. Pur avendo valore probatorio tra le parti, per renderla opponibile a terzi o più solida sul piano legale è consigliabile registrarla o ricorrere a un atto notarile e assicurarsi che non contrasti con il regolamento condominiale o le norme sulle parti comuni.
Come scrivere la scrittura privata per uso terrazzo comune
La scrittura privata che disciplina l’uso di un terrazzo di proprietà comune deve identificare con precisione le parti contraenti indicando nome, cognome, codice fiscale, residenza e, se applicabile, la qualifica o la rappresentanza legale (ad esempio se una delle parti è una società o l’amministratore che agisce su delega), la data e il luogo di redazione e la chiara indicazione dell’unità immobiliare cui il terrazzo è funzionalmente collegato. Dev’essere specificata l’ubicazione completa dell’immobile e del terrazzo (via, numero civico, piano, interno), con riferimento al foglio/particella/ subalterno catastale ove possibile, e corredata, idealmente in allegato, da una planimetria o da fotografie che delimitino geometricamente la superficie interessata e la sua misura in metri quadrati, così da evitare ambiguità sul perimetro e sull’eventuale porzione di pertinenza esclusiva. Occorre precisare il titolo giuridico che si intende attribuire: uso esclusivo, uso limitato, diritto d’accesso o semplice facoltà di utilizzo; va chiarito se si tratta di una convenzione tra condomini soggetta all’approvazione assembleare o di un accordo che modifica in qualche misura la disciplina delle parti comuni, specificando se e come è stata ottenuta l’autorizzazione dell’assemblea condominiale e allegando il verbale di approvazione o la delibera, con riferimento alla data e alle maggioranze raggiunte, perché la validità e l’opponibilità di certi patti dipendono proprio dal consenso dell’assemblea. Devono essere descritte in modo dettagliato le finalità d’uso consentite (ad esempio arredo, piante, zona pranzo, barbeque, deposito temporaneo di attrezzature), i limiti ed eventuali divieti (orari di utilizzo, limiti di rumorosità, divieto di modifiche strutturali, divieto di installare antenne o impianti non autorizzati) e l’eventuale possibilità di svolgere attività temporanee non ordinarie; se l’uso è esclusivo occorre indicare se tale esclusiva è permanente o temporanea e se è subordinata a condizioni o limiti nel tempo. Vanno disciplinate le modalità di accesso, l’eventuale assegnazione di chiavi o telecomandi, le responsabilità per l’apertura e la chiusura, nonché la descrizione dei vincoli che gravano sul passaggio o sulle scale comuni se l’accesso comporta l’uso di altri beni comuni. La scrittura deve poi regolare in modo puntuale gli interventi di manutenzione: chi è tenuto alla manutenzione ordinaria e a che condizioni, chi sopporta le spese per interventi di natura straordinaria, come si distinguono i casi di infiltrazioni o danni strutturali e le modalità per l’esecuzione dei lavori (preventivi, professionisti abilitati, possibilità di sospendere l’uso durante i lavori). È opportuno prevedere l’obbligo di richiedere e ottenere preventivamente tutte le autorizzazioni amministrative necessarie (permessi o comunicazioni al Comune, nulla osta paesaggistico, se pertinenti) e dichiarare l’impegno delle parti al rispetto delle normative edilizie, urbanistiche e di sicurezza.
Sulle responsabilità civili ed assicurative la scrittura dovrebbe stabilire chi risponde per danni a terzi o ad altri condomini, l’obbligo di stipulare polizze assicurative e i limiti di indennizzo; è utile prevedere l’obbligo di manlevare e tenere indenne l’altra parte da richieste di risarcimento derivanti dall’uso del terrazzo. Devono essere determinati gli oneri economici: eventuali compensi da corrispondere per l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese correnti e straordinarie relative al terrazzo, le modalità di pagamento, la costituzione di garanzie o depositi cauzionali e le penali per inadempimento o ritardo. La durata dell’accordo, le condizioni di rinnovo e le cause e modalità di risoluzione anticipata vanno chiaramente indicate, compresi gli effetti della cessazione (ripristino dello stato dei luoghi, possibile indennizzo per migliorie, tempistiche per la rimozione di arredi o impianti). Per evitare contestazioni è importante inserire clausole relative alla opponibilità dell’accordo a terzi, prevedendo l’eventuale trascrizione o registrazione presso gli uffici competenti (Conservatoria dei Registri Immobiliari) o la stipula in forma pubblica o con firma autenticata, oltre a indicare se l’accordo comporta l’iscrizione di vincoli o pignoramenti sulla quota condominiale; in genere la registrazione o la forma notarile aumentano la certezza e l’efficacia verso soggetti esterni. La scrittura dovrebbe inoltre prevedere la disciplina delle modifiche e delle migliorie (quando e come sono consentite, chi ne sopporta i costi, se le migliorie restano al proprietario o sono rimovibili), il divieto o le condizioni per la sub-concessione a terzi, e le regole per la gestione di controversie, indicando la legge applicabile, il foro competente o la volontà di ricorrere alla mediazione o ad arbitrato.
Infine, è fondamentale che il documento contenga le firme autografe (o elettroniche qualora ammesse) di tutte le parti e la data, e che siano allegati documenti comprovanti la titolarità delle quote condominiali o la legittimazione a disporre del terrazzo (visura catastale, certificato di proprietà) e la copia della delibera assembleare quando necessaria; per una maggiore efficacia probatoria si consiglia la presenza di testimoni o l’autenticazione delle firme da parte di un notaio o ufficiale pubblico, e di accompagnare la scrittura con un’annotazione al regolamento di condominio o con altro atto che renda chiari i rapporti tra le parti e il condominio. Prima di stipulare e sottoscrivere definitivamente è sempre opportuno farsi assistere da un avvocato o da un notaio per verificare la corrispondenza del contenuto alla normativa vigente e alle specifiche esigenze del caso.
Esempio scrittura privata per uso terrazzo comune
SCRITTURA PRIVATA PER UTILIZZO DI TERRAZZO IN COMUNE
Tra i sottoscritti
1) Sig./Sig.ra ______________________________, nato/a a ______________________________ il ________________, residente in ______________________________ (Prov. ____) via ______________________________ n. ____, codice fiscale ______________________________, proprietario/a dell’unità immobiliare sita in ______________________________, identificata al Catasto Fabbricati del Comune di ______________________________ al foglio ______, particella ______, sub ______ (di seguito “Concedente”);
e
2) Sig./Sig.ra ______________________________, nato/a a ______________________________ il ________________, residente in ______________________________ (Prov. ____) via ______________________________ n. ____, codice fiscale ______________________________, proprietario/a/conduttore dell’unità immobiliare sita in ______________________________, identificata al Catasto Fabbricati del Comune di ______________________________ al foglio ______, particella ______, sub ______ (di seguito “Utilizzatore”);
premesso che
– il terrazzo comune sito al piano ______ dell’edificio condominiale ubicato in ______________________________ (di seguito “Terrazzo”), identificato come parte comune dell’edificio condominiale amministrato dal Condominio ______________________________, è destinato all’uso comune dei condomini;
– le parti desiderano disciplinare mediante la presente scrittura privata le condizioni e le modalità di utilizzo esclusivo/temporaneo/limitato del Terrazzo da parte dell’Utilizzatore;
si conviene e stipula quanto segue.
Articolo 1 – Oggetto
1.1 Il Concedente concede all’Utilizzatore, che accetta, il diritto di utilizzare il Terrazzo ubicato in ______________________________, con le caratteristiche descritte come segue: ______________________________ (dimensioni, porzione di terrazzo, ubicazione rispetto ai riferimenti condominiali) (di seguito “Servizio”).
1.2 L’utilizzo è limitato alle finalità seguenti: ______________________________.
Articolo 2 – Durata
2.1 Il presente contratto avrà durata a decorrere dal __/__/____ fino al __/__/____, salvo rinnovo/termine anticipato per giusta causa/risoluzione come previsto nei successivi articoli.
2.2 Eventuali proroghe saranno concordate per iscritto tra le parti.
Articolo 3 – Corrispettivo e spese
3.1 Per l’utilizzo del Terrazzo l’Utilizzatore si impegna a corrispondere al Concedente la somma di Euro ____________________ (in lettere ______________________________) con le seguenti modalità di pagamento: ______________________________.
3.2 L’Utilizzatore è altresì tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie relative al Terrazzo come segue: ______________________________ (manutenzione, acqua, energia, pulizia, tasse).
3.3 A garanzia degli obblighi di cui al presente contratto, l’Utilizzatore versa un deposito cauzionale pari a Euro ____________________ da restituirsi al termine del rapporto previa verifica dello stato del Terrazzo.
Articolo 4 – Modalità d’uso e limitazioni
4.1 L’Utilizzatore si impegna a utilizzare il Terrazzo nel rispetto del regolamento condominiale, delle norme di buon vicinato e delle leggi vigenti.
4.2 Sono espressamente vietati i seguenti usi: ______________________________ (es. deposito rifiuti, attività rumorose dopo le ore __:__, modifica strutturale, uso commerciale non autorizzato).
4.3 L’Utilizzatore non potrà apportare modifiche strutturali, installare opere fisse o permanenti senza il preventivo consenso scritto del Concedente e, ove richiesto, dell’assemblea condominiale e delle autorità competenti.
Articolo 5 – Accesso e responsabilità
5.1 L’Utilizzatore avrà accesso al Terrazzo secondo le seguenti modalità: ______________________________ (orari, giorni, chiavi, codici).
5.2 L’Utilizzatore è responsabile dei danni causati a persone o cose derivanti dall’uso improprio del Terrazzo e si impegna a manlevare il Concedente da qualsiasi pretesa di terzi.
5.3 Il Concedente non risponde di danni subiti dall’Utilizzatore che derivino da cause non imputabili al Concedente stesso.
Articolo 6 – Manutenzione e ripristino
6.1 La manutenzione ordinaria del Terrazzo è a carico di ______________________________.
6.2 Eventuali interventi di manutenzione straordinaria saranno disciplinati come segue: ______________________________.
6.3 Al termine del periodo di utilizzo, l’Utilizzatore dovrà restituire il Terrazzo nello stato in cui lo ha ricevuto salvo il normale deterioramento d’uso; in caso contrario il Concedente potrà eseguire il ripristino addebitando le relative spese all’Utilizzatore.
Articolo 7 – Assicurazione
7.1 L’Utilizzatore si impegna, a propria cura e spese, a stipulare e mantenere in vigore una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi e danni a terzi derivanti dall’uso del Terrazzo, con massimale non inferiore a Euro ____________________.
7.2 copia della polizza e delle relative quietanze di pagamento dovranno essere consegnate al Concedente entro __ giorni dall’inizio dell’utilizzo.
Articolo 8 – Divieti e prescrizioni di sicurezza
8.1 L’Utilizzatore è tenuto a osservare tutte le norme di sicurezza e a segnalare immediatamente al Concedente qualsiasi anomalia, guasto o pericolo rilevato sul Terrazzo.
8.2 È fatto obbligo di adottare misure preventive per evitare rischi di caduta di oggetti o altri pericoli per le persone o i beni.
Articolo 9 – Risoluzione
9.1 Il mancato adempimento di una qualsiasi obbligazione prevista nel presente contratto darà facoltà alla parte adempiente di dichiarare risolto il contratto ai sensi dell’art. ______ c.c. previa comunicazione scritta da inviarsi con preavviso di __ giorni, salvo il diritto al risarcimento del danno.
9.2 In caso di emergenza che pregiudichi la sicurezza dell’edificio o delle persone, il Concedente potrà sospendere immediatamente l’uso del Terrazzo e provvedere agli interventi necessari.
Articolo 10 – Trattamento dati personali
10.1 Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali ai fini dell’esecuzione del presente contratto, ai sensi della normativa vigente.
Articolo 11 – Comunicazioni
11.1 Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto e inviata ai seguenti indirizzi: per il Concedente: ______________________________; per l’Utilizzatore: ______________________________.
Articolo 12 – Legge applicabile e foro competente
12.1 Il presente contratto è regolato dalla legge italiana.
12.2 Per ogni controversia derivante dall’interpretazione o esecuzione del presente contratto sarà competente il Foro di ______________________________, salvo diverso accordo tra le parti.
Articolo 13 – Disposizioni finali
13.1 Eventuali modifiche o integrazioni al presente contratto dovranno essere concordate per iscritto tra le parti.
13.2 Il presente atto costituisce l’intero accordo tra le parti in relazione all’oggetto e sostituisce ogni precedente intesa, verbale o scritta.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ______________________________, data __/__/____
Il Concedente
Firma ______________________________
L’Utilizzatore
Firma ______________________________
Testimoni (se richiesti)
1) Nome e cognome ______________________________, firma ______________________________
2) Nome e cognome ______________________________, firma ______________________________
Allegati:
– Copia documento d’identità del Concedente: ______________________________
– Copia documento d’identità dell’Utilizzatore: ______________________________
– Planimetria/descrizione del Terrazzo: ______________________________
– Copia polizza assicurativa: ______________________________