La scrittura privata per uso suolo privato è un documento scritto e firmato dalle parti che disciplina l’autorizzazione o l’accordo relativo all’utilizzo di un terreno o di una porzione di proprietà privata: serve a fissare in modo chiaro condizioni, durata, limiti d’uso e eventuali corrispettivi tra concedente e utilizzatore. Tra i vantaggi c’è la rapidità e la economicità rispetto all’atto notarile, nonché la prova scritta dei patti tra le parti; tuttavia per rendere l’accordo opponibile ai terzi è consigliabile la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate o l’iscrizione nei pubblici registri se prevista dalla legge. Non può sostituire il pubblico atto quando la normativa richiede obbligatoriamente un atto notarile (ad esempio la trasferenza di proprietà), perciò va redatta con attenzione nella descrizione del suolo (dati catastali, confini), delle firme e delle modalità di esecuzione, eventualmente con l’assistenza di un professionista per evitare ambiguità o contestazioni future.
Come scrivere la scrittura privata per uso suolo privato
In qualità di esperto, spiego in dettaglio quali informazioni una scrittura privata per l’uso di suolo privato dovrebbe contenere per essere completa, chiara e utile a prevenire controversie. Innanzitutto l’atto deve identificare con precisione le parti contraenti: per le persone fisiche vanno indicati nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza, codice fiscale e recapiti; per le persone giuridiche occorre indicare la ragione sociale, la sede legale, la partita IVA, i dati del rappresentante legale e la procura o documento che ne attesti i poteri se il firmatario agisce per conto di terzi. È buona prassi allegare copia dei documenti di identità e, se necessario, il mandato o la delega del rappresentante.
Deve seguire una descrizione dettagliata del bene oggetto della concessione d’uso: l’indirizzo preciso, i riferimenti catastali (foglio, particella, subalterno), la superficie effettiva interessata, la delimitazione dell’area (confini e punti di accesso) e, se utile, una planimetria o una mappa allegata che riporti lo stato di fatto e i limiti operativi. Lo stato di fatto iniziale andrebbe documentato con fotografie e un inventario delle eventuali strutture o impianti presenti, allegati all’atto e sottoscritti dalle parti per evitare contestazioni successive.
Occorre poi definire con chiarezza la finalità e la modalità d’uso consentita: attività ammessa, eventuali divieti specifici (ad esempio divieto di deposito di materiali pericolosi, divieto di realizzare opere senza autorizzazione), gli orari e i giorni di utilizzo, le aree esattamente concesse e quelle riservate al proprietario. Se l’uso comprende installazioni temporanee o permanenti, va precisato chi è responsabile dell’ottenimento di permessi, autorizzazioni comunali o sanitarie e chi sopporta i relativi oneri.
La durata dell’accordo va esplicitata con data di inizio e di fine, modalità di rinnovo o di eventuale proroga, nonché le cause e le modalità di risoluzione anticipata: termini di preavviso, ipotesi di recesso per inadempimento, eventuali penali e clausole risolutive espresse. È importante prevedere le conseguenze pratiche della cessazione dell’uso, in particolare l’obbligo di rimozione di opere e il ripristino dello stato dei luoghi a spese dell’utilizzatore, salvo diverso accordo.
La disciplina economica deve essere precisa: corrispettivo (canone o corrispondenza economica), modalità e termini di pagamento, indicazione se il corrispettivo è soggetto a IVA, eventuali spese accessorie a carico dell’utilizzatore (utenze, oneri condominiali, contributi per manutenzione), cauzione o deposito fiduciario e le modalità di restituzione dello stesso. Vanno previste le conseguenze per ritardati pagamenti, quali interessi di mora e penali, e modalità di revisione del corrispettivo (agganci all’indice ISTAT o altro meccanismo concordato).
Devono inoltre essere disciplinate le responsabilità per la manutenzione ordinaria e straordinaria, la gestione dei rifiuti, la pulizia e la sicurezza: chi esegue e paga le manutenzioni, chi risponde per danni causati da terzi, lavori e modifiche. Se l’utilizzo comporta lavori o modifiche, la scrittura privata dovrebbe imporre l’obbligo di ottenere autorizzazioni preventive, prevedere la responsabilità dell’utilizzatore per eventuali sanzioni amministrative e richiedere il ripristino a fine rapporto salvo diverso accordo scritto.
È essenziale inserire obblighi assicurativi e clausole di manleva: l’utilizzatore dovrebbe assumere adeguata polizza di responsabilità civile verso terzi (RCT) e consegnare copia della polizza al proprietario; l’accordo dovrebbe prevedere una manleva a favore del proprietario per danni, multe o pretese derivanti dall’uso non conforme. Vanno chiarite eventuali limitazioni di responsabilità e le condizioni di indennizzo in caso di danno a persone o cose.
Per questioni pratiche e probatorie è opportuno disciplinare i controlli e l’accesso del proprietario: modalità di accesso per verifiche, preavviso minimo salvo casi di emergenza e modalità di intervento in caso di pericolo. Occorre inoltre vietare o regolamentare la cessione del diritto d’uso, sublocazione o trasferimento a terzi senza il consenso scritto del proprietario.
La scrittura privata dovrebbe infine prevedere clausole relative alla disciplina applicabile e alla risoluzione delle controversie: indicazione della legge italiana come normativa di riferimento, foro competente o clausola compromissoria per l’arbitrato. Vanno specificati data, luogo della sottoscrizione, numero di copie, dichiarazione che le parti hanno letto e approvato tutte le clausole e le firme delle parti, eventualmente con firme di testimoni o autenticazione se richiesta per maggiore efficacia probatoria. Allegati importanti come planimetria, fotografie, copia documenti, polizze assicurative e procura vanno richiamati espressamente nell’atto.
Infine, si deve tenere presente che alcuni effetti giuridici e fiscali possono richiedere registrazione dell’atto, pagamento di imposte o trascrizione nei pubblici registri per opponibilità a terzi; per questi aspetti è opportuno consultare un professionista (notaio o avvocato/consulente fiscale) per verificare gli obblighi di bollo, registro, IVA e le eventuali formalità amministrative o urbanistiche necessarie.
Esempio scrittura privata per uso suolo privato
SCRITTURA PRIVATA PER CONCESSIONE DI USO SUOLO PRIVATO
Tra
1) Il/La Sig./Sig.ra _________________, nato/a a _________________ il _________________, codice fiscale _________________, residente in _________________, via/p.zza _________________ n. _________________ (di seguito “Proprietario”);
e
2) Il/La Sig./Sig.ra / la Società _________________, con sede in _________________, P.IVA / C.F. _________________, rappresentata da _________________ in qualità di _________________, (di seguito “Utilizzatore”).
Premesso che
– il Proprietario è proprietario esclusivo del terreno sito in Comune di _________________, via/p.zza _________________, identificato al Catasto del Comune di _________________ al foglio _________________, particella _________________, sub _________________ (di seguito “Area”);
– l’Utilizzatore ha richiesto l’utilizzo dell’Area per il seguente scopo: _________________;
Tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue:
1. Oggetto
Il Proprietario concede in uso all’Utilizzatore, che accetta, l’Area sopradescritta esclusivamente per le seguenti finalità: _________________.
2. Durata
La presente concessione ha durata dal _________________ al _________________, con decorrenza dalle ore _________________ del giorno di inizio e termine alle ore _________________ del giorno di cessazione. Eventuali proroghe dovranno essere concordate per iscritto tra le parti.
3. Corrispettivo e modalità di pagamento
La concessione è concessa a titolo: _________________ (gratuito/oneroso).
Se onerosa, l’Utilizzatore corrisponderà al Proprietario l’importo complessivo di € _________________ (_________________) secondo le seguenti modalità: _________________. Eventuali oneri fiscali e contributivi sono a carico di _________________.
4. Cauzione
A garanzia delle obbligazioni derivanti dalla presente, l’Utilizzatore versa al Proprietario una cauzione di € _________________, che sarà restituita al termine della concessione previa verifica dello stato dell’Area e del rispetto degli obblighi contrattuali.
5. Modalità d’uso e divieti
L’Utilizzatore si impegna a utilizzare l’Area esclusivamente per le attività consentite: _________________. Sono espressamente vietate le seguenti attività: _________________. Ogni modifica strutturale, installazione o occupazione permanente deve essere preventivamente autorizzata per iscritto dal Proprietario.
6. Manutenzione e ripristino
L’Utilizzatore si obbliga a mantenere l’Area in buono stato di conservazione e pulizia; al termine della concessione dovrà riconsegnare l’Area nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento d’uso. Eventuali danni saranno ripristinati dall’Utilizzatore entro e non oltre _________________ giorni dalla richiesta del Proprietario, fatta salva la facoltà del Proprietario di eseguire i lavori a spese dell’Utilizzatore in caso di inadempimento.
7. Sicurezza e autorizzazioni
L’Utilizzatore è responsabile del rispetto di tutte le norme di sicurezza, del diritto vigente e di ottenere, ove necessarie, tutte le autorizzazioni, permessi e nulla osta da enti pubblici competenti per lo svolgimento delle attività previste. L’Utilizzatore dovrà fornire copia delle autorizzazioni al Proprietario entro _________________ giorni dall’inizio dell’uso.
8. Assicurazione
L’Utilizzatore si impegna a stipulare e mantenere valida una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi/infortuni/ristoro danni con massimale minimo di € _________________ per sinistro e a esibire copia della polizza e delle relative quietanze di pagamento al Proprietario prima dell’accesso all’Area.
9. Responsabilità e manleva
L’Utilizzatore assume ogni responsabilità per danni a persone o cose derivanti dall’uso dell’Area e manleva il Proprietario da ogni responsabilità, richiesta di risarcimento, azione o onere derivante dall’utilizzo da parte dell’Utilizzatore, dei suoi dipendenti, collaboratori o fornitori.
10. Spese e tributi
Sono a carico dell’Utilizzatore le spese e gli oneri relativi all’utilizzo dell’Area, comprese, a titolo esemplificativo, utenze, smaltimento rifiuti, tasse, imposte e contributi eventualmente applicabili durante il periodo di concessione, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
11. Divieto di sub-concessione
L’Utilizzatore non potrà cedere, sub-concedere, né a titolo oneroso né gratuito, in tutto o in parte, i diritti derivanti dalla presente senza il previo consenso scritto del Proprietario.
12. Recesso e risoluzione
Il Proprietario potrà risolvere immediatamente il presente atto in caso di inadempimento dell’Utilizzatore previo invio di formale contestazione e decorso inutilmente il termine di _________________ giorni per adempiere. Anche l’Utilizzatore potrà recedere anticipatamente dando al Proprietario preavviso scritto di giorni _________________. In caso di risoluzione anticipata per colpa dell’Utilizzatore, il Proprietario potrà trattenere la cauzione a titolo di risarcimento salvo maggior danno.
13. Restituzione anticipata dell’Area
Alla cessazione della concessione per qualsiasi causa, l’Utilizzatore dovrà liberare l’Area e restituirla nello stato previsto dall’art. 6, entro e non oltre _________________ ore/giorni dal termine.
14. Trattamento dati personali
Le parti dichiarano di essere consapevoli degli obblighi derivanti dalla normativa sulla protezione dei dati personali e si impegnano a trattare i dati raccolti esclusivamente per le finalità connesse alla presente scrittura privata nel rispetto della normativa vigente.
15. Comunicazioni
Ogni comunicazione relativa alla presente dovrà essere effettuata per iscritto e inviata alle seguenti controparti: Proprietario: _________________; Utilizzatore: _________________.
16. Forza maggiore
Nessuna delle parti sarà ritenuta responsabile per l’inadempimento totale o parziale degli obblighi derivanti dal presente contratto qualora tale inadempimento sia dovuto a causa di forza maggiore, debitamente comprovata.
17. Clausola risolutiva espressa
È convenuto che il mancato adempimento anche di una sola delle obbligazioni essenziali previste dalla presente costituisce causa di risoluzione immediata ai sensi dell’art. 1456 c.c., previa contestazione scritta.
18. Legge applicabile e foro competente
La presente scrittura privata è regolata dalla legge italiana. Per ogni controversia relativa alla validità, interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente atto sarà competente in via esclusiva il Foro di _________________.
19. Allegati
Fanno parte integrante della presente i seguenti allegati: planimetria dell’Area (Allegato A) _________________; copia delle autorizzazioni (Allegato B) _________________; piano di sicurezza (Allegato C) _________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: _________________, li _________________
Il Proprietario
_________________
L’Utilizzatore
_________________
Eventuali testimoni:
1) Nome e Cognome _________________, C.F. _________________, firma _________________
2) Nome e Cognome _________________, C.F. _________________, firma _________________
(Allegati: come sopra)