Una scrittura privata per uso terrazzo o lastrico solare è un accordo scritto tra il proprietario della copertura (o il condominio) e chi ottiene il diritto di utilizzarla; serve a fissare in modo chiaro e provabile i limiti e le condizioni dell’uso, la durata, eventuali corrispettivi, la responsabilità per danni e la manutenzione, nonché le modalità di accesso e di ripristino. Questo documento evita fraintendimenti tra le parti e può prevedere clausole su responsabilità civile e risoluzione, mentre per essere più efficace e opponibile a terzi può essere utile prevedere modalità formali di sottoscrizione o registrazione; in contesti condominiali è inoltre necessario rispettare il regolamento e le eventuali autorizzazioni richieste.
Come scrivere la scrittura privata per uso terrazzo lastrico solare
Per essere efficace e ridurre il rischio di contestazioni, una scrittura privata che regoli l’uso di un terrazzo o lastrico solare deve descrivere con precisione chi sono le parti coinvolte, indicando per ciascuna i dati identificativi completi: nome e cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale o partita IVA, indirizzo di residenza o sede, e l’eventuale rappresentanza se una delle parti agisce per conto di terzi. È fondamentale identificare con precisione l’immobile cui si riferisce l’accordo, riportando l’indirizzo, i riferimenti catastali (foglio, particella, subalterno) e una descrizione puntuale della porzione di lastrico interessata; è consigliabile allegare una planimetria o una pianta firmata dalle parti e, se possibile, fotografie che chiariscano i confini e la superficie oggetto dell’uso.
La scrittura deve chiarire la natura del diritto che si concede: se si tratta di un uso temporaneo o permanente, di una concessione esclusiva o di un semplice diritto di passaggio o di godimento condiviso, con la specificazione delle finalità consentite (es. uso ricreativo, installazione di impianti leggeri, coltivazione in vaso) e dei divieti (es. modifiche strutturali, deposito di materiali pericolosi, installazione di carichi eccedenti i limiti strutturali). La durata dell’accordo va indicata con precisione, comprensiva di eventuali rinnovi automatici, termini di preavviso per la cessazione e clausole che disciplinino il rinnovo o la revisione delle condizioni economiche.
Devono essere regolate le modalità di accesso al lastrico, compresa l’eventuale consegna di chiavi o codici, gli orari di utilizzo se necessari e le limitazioni all’uso per non arrecare danno o disturbo agli altri condomini. Vanno disciplinate chiaramente le responsabilità riguardo alla manutenzione ordinaria e straordinaria: chi provvede ai piccoli interventi e alle pulizie, chi è tenuto alle riparazioni strutturali o all’impermeabilizzazione, e come vengono ripartite le spese tra le parti. È opportuno prevedere l’obbligo di eseguire eventuali lavori a regola d’arte e in conformità alle normative tecniche e urbanistiche, nonché il dovere di ripristinare lo stato dei luoghi al termine del rapporto se previsto.
La parte economica deve essere esplicitata: eventuali canoni o indennità da corrispondere, termini e modalità di pagamento, aggiornamenti del corrispettivo, rimborso di spese anticipate e oneri fiscali a carico delle parti. È importante inserire una clausola assicurativa che obblighi chi utilizza il lastrico a stipulare polizze per la responsabilità civile verso terzi e a mantenere indenne il proprietario per danni derivanti dall’uso. Le clausole sulla responsabilità devono determinare la ripartizione della responsabilità per danni a persone o cose e prevedere eventuali garanzie o cauzioni a tutela del proprietario.
Occorre prevedere regole specifiche per eventuali opere o installazioni: quali tipi di interventi sono consentiti senza autorizzazioni, quali richiedono il consenso scritto del proprietario o dell’assemblea condominiale, e l’onere di ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative o condominiali (permessi comunali, nulla osta del condominio, concessioni paesaggistiche se applicabili). È utile disciplinare il regime delle migliorie: se le opere restano di proprietà del realizzatore o devono essere rimosse, e le modalità di ripristino in caso di cessazione dell’uso.
Per la tutela delle parti si devono inserire clausole che disciplinino la risoluzione delle controversie, indicando eventuali procedure di mediazione o arbitrato e il foro competente in caso di contenzioso. Vanno poi previste clausole di recesso anticipato, penali per inadempimento, e le modalità di comunicazione tra le parti (raccomandata, pec, email certificata) con l’indicazione degli indirizzi a cui inviare le comunicazioni.
Infine la forma dell’atto e le formalità: la scrittura deve essere datata, sottoscritta da tutte le parti e, se opportuno, da testimoni. È consigliabile allegare e richiamare nella scrittura qualsiasi documento integrativo come delibere condominiali, planimetrie, fotografie, eventuali permessi comunali o autocertificazioni tecniche. Se l’accordo attribuisce un diritto reale o un uso esclusivo durevole su una porzione comune, è prudente prevedere la stipula di un atto pubblico o notarile e la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per garantirne l’opponibilità ai terzi; occorre inoltre valutare gli adempimenti fiscali e le eventuali imposte da assolvere. Per ridurre rischi e incertezze è infine consigliabile far verificare il testo da un notaio o da un avvocato specializzato in diritto immobiliare prima della sottoscrizione.
Esempio scrittura privata per uso terrazzo lastrico solare
SCRITTURA PRIVATA PER USO TERRAZZO / LASTRICO SOLARE
Tra:
1) Il/La Sig./Sig.ra __________________, nato/a a __________________ il __________________, codice fiscale __________________, residente in __________________, via/p.zza __________________ n. ____, di seguito “Concedente”;
e
2) Il/La Sig./Sig.ra __________________, nato/a a __________________ il __________________, codice fiscale __________________, residente in __________________, via/p.zza __________________ n. ____, di seguito “Utilizzatore”.
Premesso che:
– Il Concedente è proprietario dell’immobile sito in __________________, censito al Catasto Fabbricati al foglio __________________, particella __________________, sub. __________________ (di seguito “Immobile”);
– Sull’Immobile è presente un terrazzo/lastrico solare ubicato al piano __________________, descritto come __________________;
Tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto
Il Concedente concede in uso all’Utilizzatore, che accetta, il terrazzo/lastrico solare individuato in premessa, esclusivamente per l’uso di seguito specificato: __________________. L’uso concessо è di natura __________________ (es. esclusiva/non esclusiva) e riguarda la superficie di circa __________________ mq.
Art. 2 – Durata
La presente concessione ha durata di anni __________________, con decorrenza dal __________________ e scadenza il __________________. Alla scadenza il rapporto si estingue salvo rinnovo scritto tra le parti.
Art. 3 – Corrispettivo
Per l’uso concesso l’Utilizzatore si obbliga a corrispondere al Concedente un canone di € __________________ ( __________________ euro) pagabile con cadenza __________________ (mensile/trimestrale/annuale) entro il giorno _________________ di ogni periodo mediante __________________ (bonifico/contanti/assegno).
Art. 4 – Spese e oneri
Sono a carico dell’Utilizzatore le spese ordinarie di manutenzione e gli oneri relativi al normale utilizzo, nonché eventuali consumi direttamente imputabili all’uso. Sono a carico del Concedente le spese straordinarie e quelle inerenti la struttura portante del lastrico solare.
Art. 5 – Manutenzione e interventi
L’Utilizzatore si obbliga a mantenere il lastrico solare in buono stato di conservazione e pulizia, eseguendo a proprie spese le riparazioni di piccola manutenzione. Ogni intervento che comporti modifica della struttura, impermeabilizzazione, carichi permanenti o alterazioni estetiche deve essere preventivamente autorizzato per iscritto dal Concedente. In caso di opere eseguite senza autorizzazione, l’Utilizzatore è tenuto al ripristino a proprie spese e risponderà dei danni.
Art. 6 – Divieti
L’Utilizzatore non potrà:
a) effettuare opere che alterino la stabilità, la sicurezza o l’impermeabilizzazione del lastrico;
b) collocare carichi eccedenti la portata strutturale senza autorizzazione scritta;
c) adibire il lastrico a uso diverso da quello concordato: __________________;
d) cedere a terzi, anche temporaneamente, l’uso del lastrico senza il consenso scritto del Concedente.
Art. 7 – Responsabilità e assicurazione
L’Utilizzatore è responsabile per danni a persone o cose causati dall’uso improprio del lastrico e si impegna a manlevare il Concedente da ogni pretesa di terzi. L’Utilizzatore dovrà stipulare e mantenere per tutta la durata della concessione una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi con massimale non inferiore a € __________________ ( __________________ euro) e fornirne copia al Concedente entro __________________ giorni dalla stipula del presente atto.
Art. 8 – Accesso del Concedente
Il Concedente ha il diritto di accedere al lastrico, previo preavviso di almeno _______ ore/giorni, per verifiche, ispezioni, lavori di manutenzione straordinaria o per adempiere obblighi di legge. In caso di urgenza l’accesso potrà avvenire senza preavviso, dandone successiva comunicazione.
Art. 9 – Modifiche e impianti
Eventuali impianti installati dall’Utilizzatore (es. pannelli solari, antenne, fioriere, ecc.) devono rispettare le norme urbanistiche e condominiali e ottenere tutte le autorizzazioni necessarie. Gli impianti, salvo diverso accordo scritto, dovranno essere rimossi al termine della concessione a cura e spese dell’Utilizzatore e l’area dovrà essere riconsegnata nello stato originario.
Art. 10 – Violazioni e risoluzione
In caso di inadempimento di una qualsiasi clausola del presente accordo, la parte adempiente potrà intimare per iscritto l’adempimento entro giorni ____. Decorso inutilmente il termine indicato, il contratto potrà considerarsi risolto di diritto ai sensi dell’art. ____ del Codice Civile.
Art. 11 – Consegna e restituzione
Alla cessazione della concessione l’Utilizzatore si impegna a restituire il lastrico nello stato in cui era stato consegnato, salvo il deterioramento d’uso normale. Eventuali ripristini saranno eseguiti a cura e spese dell’Utilizzatore.
Art. 12 – Registrazione e imposte
Le eventuali spese di registrazione del presente atto e le imposte correlate saranno a carico di __________________.
Art. 13 – Comunicazioni
Le comunicazioni tra le parti dovranno essere effettuate a mezzo raccomandata A/R, PEC o consegna a mano agli indirizzi: Concedente __________________; Utilizzatore __________________.
Art. 14 – Trattamento dati
Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali necessari per l’esecuzione del presente contratto ai sensi della normativa vigente.
Art. 15 – Foro competente
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o cessazione del presente atto è competente il Foro di __________________, salvo diverso accordo inderogabile tra le parti.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo __________________, data __________________
Il Concedente
Firma __________________
L’Utilizzatore
Firma __________________