La scrittura privata è un documento redatto e sottoscritto dalle parti che disciplina i rapporti relativi a un terreno agricolo: può attestare un contratto di affitto, comodato, trasferimento di diritti, servitù o patti di coltivazione, indicando chi ha il diritto di usarne la superficie, per quanto tempo e a quali condizioni. Serve principalmente a fissare in modo chiaro le obbligazioni e i diritti delle parti, fornendo una prova scritta utile in caso di contestazioni o controlli amministrativi e fiscali; per essere efficace è opportuno che contenga l’identificazione delle parti, i riferimenti catastali del terreno, la descrizione dell’uso consentito, la durata e la firma dei soggetti coinvolti. Va ricordato che per alcuni atti di trasferimento della proprietà è richiesta la forma pubblica notarile o la trascrizione nei registri immobiliari per l’opponibilità a terzi, quindi è consigliabile rivolgersi a un professionista per assicurare validità formale e conformità fiscale.
Come scrivere la scrittura privata per uso terreno agricolo
In qualità di esperto, ti spiego in modo dettagliato le informazioni che non possono mancare in una scrittura privata per l’uso di un terreno agricolo, così da rendere il documento chiaro, completo e utilizzabile anche ai fini fiscali e probatori. Innanzitutto è essenziale l’identificazione completa delle parti: nome e cognome o ragione sociale, codice fiscale o partita IVA, luogo e data di nascita per le persone fisiche, sede e riferimenti legali per le società, indirizzi di residenza o di sede, e la modalità di rappresentanza se una delle parti agisce tramite procuratore o legale rappresentante; è opportuno allegare copia dei documenti d’identità e dei poteri di firma. Deve seguire una descrizione precisa e inequivocabile del terreno oggetto della scrittura privata: comune, indirizzo se presente, particelle catastali con foglio, particella e subalterno, estensione espressa in metri quadrati o ettari, confini e riferimenti topografici; è utile allegare estratto planimetrico catastale e, se possibile, una mappa o una planimetria firmata dalle parti come allegato integrativo. Vanno indicate le pertinenze e i beni strumentali compresi nell’accordo, come fabbricati rurali, impianti di irrigazione, recinzioni, impianti fotovoltaici o serre, specificando se passano in dotazione al conduttore o restano di proprietà del concedente, nonché lo stato di conservazione e ogni eventuale vincolo o servitù esistente (diritti di passaggio, canali irrigui, ipoteche, usi civici, vincoli ambientali o paesaggistici), con le dichiarazioni del concedente circa l’assenza o l’esistenza di pendenze che possano incidere sull’uso.
La finalità e la destinazione d’uso del terreno devono essere descritte chiaramente: se il terreno è concesso per coltivazioni specifiche, pascolo, agriturismo, impianti arborei o altri usi agricoli, occorre precisare le colture ammesse, i divieti (per esempio divieto di modificare la destinazione d’uso senza consenso), e eventuali obblighi legati a pratiche agricole (rotazioni, concimazioni, pratiche biologiche o convenzionali) o a vincoli imposti da misure agro-ambientali o contratti di programma. La durata del rapporto e le modalità di rinnovo o cessazione devono essere disciplinate con precisione, indicando data di inizio e fine, eventuali proroghe automatiche o condizioni per la disdetta, i termini di preavviso e le conseguenze di una risoluzione anticipata, nonché le eventuali clausole penali in caso di inadempimento.
Il corrispettivo economico e le condizioni di pagamento vanno chiaramente riportati: importo del canone o della compartecipazione al raccolto se applicabile, periodicità dei pagamenti, modalità (bonifico, assegno, ecc.), luogo di pagamento, eventuale cauzione o deposito, modalità di adeguamento del canone (indicizzazione, revisione periodica), e chi sopporta imposte, tasse e oneri connessi alla locazione o all’uso del terreno. È importante disciplinare con precisione la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie: manutenzione delle infrastrutture, riparazioni, lavori di miglioramento, spese di iscrizione e registrazione del contratto, e chi assumerà gli oneri relativi a utenze, assicurazioni, contributi associativi o consortili. Devono essere previste clausole relative agli investimenti e alle migliorie: se gli interventi fatti dal conduttore danno diritto a indennizzo o refund per opere migliorative al termine del rapporto, quali sono le modalità di comunicazione e autorizzazione preventiva, e come si contabilizzano ammortamenti e diritti sulle colture pluriennali (vigneti, frutteti, impianti arborei).
Occorre dettagliare i diritti e gli obblighi delle parti sul terreno: obblighi di cura e coltivazione, divieti (per esempio sublocazione, cessione senza consenso, cambi di destinazione), regole sull’uso delle risorse idriche, modalità di gestione dei prodotti raccolti (chi raccoglie, quando e con quali criteri), responsabilità per danni a terzi e per la sicurezza dei lavoratori secondo la normativa vigente, obblighi assicurativi, e misure in caso di calamità naturali o eventi straordinari. Le clausole relative a controllo e accesso al terreno devono specificare i diritti di ispezione del concedente, le modalità di comunicazione per interventi e sopralluoghi, e tolleranze per la presenza di macchinari o attrezzi. È inoltre fondamentale prevedere una disciplina per eventuali affrancazioni o trasferimenti del contratto in caso di vendita del fondo, decesso o cessione dell’azienda.
Sul piano probatorio e amministrativo, la scrittura privata dovrebbe contenere la data e il luogo di redazione, la sottoscrizione delle parti e, se desiderato o richiesto, la firma dei testimoni; va indicata la volontà delle parti circa la registrazione del documento presso l’Agenzia delle Entrate e l’assunzione delle relative imposte e marche da bollo, nonché eventuali termini per l’adempimento fiscale. È consigliabile inserire una clausola sulla risoluzione delle controversie, che indichi la competenza territoriale del giudice ordinario o la previsione di arbitrato/ mediazione preventiva, oltre a clausole standard quali la forza maggiore e la nullità parziale (che preveda il mantenimento in vigore del resto del contratto se una parte è nulla). Per ragioni di privacy e conformità al GDPR, è opportuno prevedere il consenso al trattamento dei dati personali limitato alle finalità del contratto e indicare chi è responsabile del trattamento.
Infine, devono essere allegati al testo tutti i documenti che integrano e qualificano la scrittura privata: estratti catastali, planimetrie, eventuali titoli di proprietà, certificazioni urbanistiche o autorizzazioni comunali se rilevanti, piani colturali preesistenti, e ogni altro documento tecnico (perizia, stato dei luoghi) che faciliti la determinazione dello stato iniziale del terreno e la gestione delle obbligazioni future. Queste indicazioni sono generiche e devono essere contestualizzate alla normativa locale e alle esigenze specifiche delle parti: per certe fattispecie o per contratti complessi è fortemente consigliabile far verificare o redigere la scrittura privata da un professionista (avvocato o notaio), che potrà assicurare la conformità alle norme fiscali, civili e agrarie applicabili.
Esempio scrittura privata per uso terreno agricolo
SCRITTURA PRIVATA DI CONCESSIONE D’USO TERRENO AGRICOLO
L’anno _______________, il giorno _______________ del mese di _______________, in _______________,
TRA
Il/la Sig./Sig.ra ___________________ nato/a il ___________________ a ___________________, codice fiscale ___________________, residente in ___________________, via ___________________, n. ___________________ (di seguito “Concedente”);
E
Il/la Sig./Sig.ra ___________________ nato/a il ___________________ a ___________________, codice fiscale ___________________, residente in ___________________, via ___________________, n. ___________________ (di seguito “Conduttore”);
PREMESSO CHE
– Il Concedente è proprietario/detentore del terreno agricolo sito in ___________________, censito al Catasto Terreni del Comune di ___________________ al Foglio _________________, Particella _________________, Subalterno _________________ (di seguito “Terreno”);
– Il Conduttore desidera utilizzare il Terreno per uso agricolo e il Concedente è disponibile a concederlo alle condizioni di seguito indicate;
TUTTO CIÒ PREMESSO, SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
1) OGGETTO
Il Concedente concede in uso al Conduttore il Terreno sopra descritto, esclusivamente per attività agricola consistente in: ___________________.
2) DURATA
La presente concessione ha durata di anni _______________, con decorrenza dal _______________ e scadenza il _______________. Alla scadenza il contratto si intenderà _______________ (rinnovato/risolto) salvo diverso accordo scritto tra le parti.
3) CANONE E MODALITÀ DI PAGAMENTO
Il Conduttore si obbliga a corrispondere al Concedente un canone annuo di Euro ___________________, da pagarsi secondo le seguenti modalità: ___________________ (es. rate semestrali/annuali), con prima rata dovuta il _______________.
4) FINALITÀ D’USO E DESTINAZIONE
Il Terreno dovrà essere utilizzato esclusivamente per le attività agricole indicate al punto 1. È fatto divieto al Conduttore di destinare il Terreno ad usi diversi senza preventiva autorizzazione scritta del Concedente.
5) LAVORI, MIGLIORAMENTI E STRUTTURE
Eventuali opere, miglioramenti o strutture (compresi impianti di irrigazione, recinzioni, serre) posti in essere dal Conduttore prima della scadenza del contratto saranno altresì disciplinati come segue: ___________________. Restano a carico del Conduttore le spese di installazione e manutenzione ordinarie, salvo diverso accordo scritto.
6) MANUTENZIONE E RIPARAZIONI
Il Conduttore si impegna a mantenere il Terreno in buono stato, eseguendo le opere di manutenzione ordinaria. Le riparazioni straordinarie di competenza saranno: ___________________. Le parti convengono che eventuali interventi urgenti saranno eseguiti previa comunicazione e, se possibile, autorizzazione del Concedente.
7) ONERI, TASSE E CONTRIBUTI
Tutte le imposte, tasse e contributi relativi all’uso agricolo del Terreno, inclusi eventuali contributi previdenziali connessi all’attività svolta, saranno a carico di: ___________________ (Concedente/Conduttore).
8) UTILIZZO DI FITOFARMACI, SOSTANZE E BUONE PRASSI AGRICOLE
Il Conduttore si impegna a svolgere le attività agricole nel rispetto delle normative vigenti in materia ambientale e di sicurezza, nonché ad utilizzare prodotti e tecniche che non arrechino danno al suolo, alle acque e alle proprietà confinanti. L’uso di prodotti vietati è espressamente proibito.
9) ACCESSO E CONTROLLO
Il Concedente avrà il diritto di accesso al Terreno, previo preavviso di _______________, per verificare lo stato di conservazione e l’uso conforme del bene. Il Conduttore dovrà consentire l’accesso nei limiti concordati.
10) SUBCONCESSIONE E CESSIONE
È vietata la sub concessione, la cessione del contratto o la locazione parziale del Terreno senza il consenso scritto del Concedente.
11) ASSICURAZIONI
Il Conduttore si impegna a stipulare e mantenere in vigore per tutta la durata del contratto polizze assicurative per responsabilità civile verso terzi e danni all’azienda agricola e/o al Terreno, con massimali di almeno Euro ___________________. Il Conduttore dovrà esibire le relative polizze su richiesta del Concedente.
12) INDEMNITÀ E RISARCIMENTO DANNI
Il Conduttore risponderà di eventuali danni provocati al Terreno o a terzi per fatti riconducibili alla propria attività e si impegna a tenere indenne il Concedente da qualsiasi pretesa.
13) RESTITUZIONE
Alla scadenza o risoluzione anticipata del contratto, il Conduttore dovrà restituire il Terreno nello stato in cui è stato consegnato, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso. Eventuali opere e migliorie saranno trattate secondo quanto previsto al punto 5.
14) RISOLUZIONE ANTICIPATA
Il contratto potrà essere risolto anticipatamente per inadempimento di una delle parti, previa formale diffida ad adempiere con termine di _______________ giorni. In caso di risoluzione, la parte inadempiente sarà tenuta al risarcimento dei danni.
15) FORO COMPETENTE
Per qualsiasi controversia relativa alla validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione della presente scrittura privata, le parti concordano che sarà competente il Foro di ___________________.
16) SPESE E REGISTRAZIONE
Le spese di registrazione, bolli e ogni altro onere fiscale conseguente alla presente scrittura saranno a carico di: ___________________. Eventuali spese notarili o di trascrizione saranno a carico di: ___________________.
17) PRIVACY
Le parti autorizzano il trattamento dei propri dati personali ai fini del presente contratto, nel rispetto della normativa vigente in materia di protezione dei dati personali.
18) DISPOSIZIONI FINALI
Ogni modifica al presente contratto dovrà essere fatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti. Per quanto non espressamente previsto si applicano le norme del codice civile e le disposizioni di legge vigenti in materia.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: ___________________
Il Concedente
Firma: ___________________
Il Conduttore
Firma: ___________________
Testimoni (eventuali)
1) Nome e cognome: ___________________ Firma: ___________________
2) Nome e cognome: ___________________ Firma: ___________________