Una scrittura privata tra confinanti è un documento sottoscritto dalle parti che mette per iscritto patti riguardanti confini, servitù, passaggi, recinzioni, lavori di manutenzione o altri rapporti di vicinato. Serve a chiarire e vincolare diritti e obblighi reciproci, a prevenire o risolvere controversie fornendo una prova scritta e, se autenticata o trascritta nei registri immobiliari, a diventare opponibile ai terzi e ai successori. Per avere piena efficacia pratico-legale è utile indicare con precisione limiti e riferimenti catastali e valutare l’autenticazione della firma o la registrazione.
Come scrivere la scrittura privata accordo tra confinanti
Per redigere una scrittura privata tra confinanti che abbia efficacia pratica e riduca al minimo il rischio di future controversie occorre inserire una serie di informazioni fondamentali, descritte qui in modo dettagliato e comprensibile. Innanzitutto è indispensabile l’identificazione completa delle parti contraenti: nome e cognome, data e luogo di nascita, residenza, codice fiscale, estremi di un documento di identità valido e, se del caso, indicazione dello stato civile e della eventuale rappresentanza (ad esempio procura, amministratore di condominio o legale rappresentante di persona giuridica), con l’allegazione della documentazione che prova la qualità di proprietario o di rappresentante. Se tra i proprietari vi sono più soggetti titolari dello stesso diritto (co‑proprietà), devono firmare tutti i comproprietari oppure deve risultare che chi firma è legittimato a rappresentare gli altri con idonea procura.
La descrizione dell’immobile o degli immobili coinvolti deve essere puntuale: indirizzo, eventuale piano, dati catastali completi (foglio, particella/particella catastale, subalterno), superficie, destinazione d’uso e una breve descrizione delle caratteristiche materiali pertinenti all’accordo (muri divisori, recinzioni, passaggi, canali di deflusso, alberature, strutture comuni o pertinenze). È preferibile allegare planimetrie o estratti catastali e, se rilevante, fotografie che illustrino lo stato dei luoghi al momento della sottoscrizione; tali allegati devono essere richiamati espressamente nel corpo dell’accordo e firmati o siglati da tutte le parti per evitarne contestazioni future.
L’oggetto dell’accordo va descritto con chiarezza e precisione: se si stabilisce un diritto di passaggio, va indicato il percorso esatto, le misure, le modalità d’uso, gli eventuali limiti temporali o di intensità; se si tratta di manutenzione o riparto di spese per opere comuni (muro divisorio, recinzione, scarichi, grondaie, piante), occorre specificare quali lavori saranno eseguiti, le caratteristiche tecniche (materiali, altezze, tipologie), le modalità di esecuzione e i termini entro i quali le opere verranno completate. Se si intende regolare il mantenimento di alberi o siepi, vanno precisate specie, distanza dalla linea di confine, obblighi di potatura e responsabilità per danni derivanti dalla caduta di rami o radici.
Devono essere chiarite le obbligazioni economiche: chi sostiene i costi delle opere, in quale percentuale, tempi e modalità di pagamento, l’eventuale previsione di acconti, garanzie per il pagamento e modalità di rendicontazione delle spese (preventivi, fatture). Se l’accordo prevede opere edilizie, bisogna stabilire chi provvede a ottenere i permessi e le autorizzazioni amministrative, chi assume oneri e responsabilità per il rispetto delle normative urbanistiche, edilizie e ambientali, e cosa accade in caso di diniego o modifica delle autorizzazioni. È opportuno prevedere anche l’obbligo di stipulare polizze assicurative durante i lavori per coprire danni a terzi o alle proprietà e indicare chi paga tale assicurazione.
Vanno inserite clausole relative alla durata e alla cessazione dell’accordo, alle condizioni e ai modi per eventuali modifiche e all’efficacia dell’intesa nei confronti degli aventi causa: occorre specificare se l’accordo vincola anche gli eredi e i successori delle parti, se si intende costituire un diritto reale (ad esempio una servitù) o soltanto un obbligo contrattuale tra le parti. Nel caso si intenda dare carattere reale all’accordo, è fondamentale richiamare la necessità di ulteriori formalità per la piena opponibilità ai terzi (atto pubblico o scrittura autenticata e trascrizione nei registri immobiliari), e chiarire se e come le parti si impegnano a procedere alla forma richiesta dal diritto per rendere l’accordo opponibile.
Le garanzie e le tutele in caso di inadempimento meritano una chiara previsione: modalità di accertamento del mancato adempimento, termini per la messa in mora, penali applicabili, obblighi di ripristino, risarcimento dei danni e oneri per l’instaurazione di eventuali procedure di esecuzione. È utile prevedere un meccanismo di verifica tecnica (collaudo, sopralluogo con rilievo planimetrico) a opera di un professionista designato con modalità concordate, indicando come verranno scelti i tecnici e come saranno ripartite le spese tecniche. Altresì rilevante è definire la competenza per la risoluzione delle controversie: indicare il foro competente, o, in alternativa, prevedere clausole di mediazione o arbitrato, con regolamento e sede.
La forma e la sottoscrizione sono elementi pratici ma decisivi: la data e il luogo di sottoscrizione devono risultare chiaramente, la scrittura deve essere firmata da tutte le parti e, se si vuole maggiore certezza probatoria, è opportuno indicare la presenza di testimoni e riportarne i dati identificativi oppure procedere all’autenticazione delle sottoscrizioni da parte di un pubblico ufficiale o del notaio. È importante richiamare e allegare ogni documento che giustifichi le dichiarazioni rese (visure ipotecarie e catastali aggiornate, atti di provenienza, eventuali provvedimenti amministrativi), nonché specificare gli allegati tecnici (planimetrie, computi, preventivi, permessi) richiamati nel testo affinché facciano parte integrante dell’accordo.
Infine, per evitare l’insorgenza di fraintendimenti successivi, la scrittura dovrebbe contenere una clausola che dichiari che l’accordo rappresenta l’intesa integrale tra le parti e che con esso si intendono esaurite tutte le pretese relative alla materia oggetto dell’accordo, salvo quanto espressamente previsto. Dato che alcune pattuizioni tra confinanti possono avere effetti che richiedono forme particolari per la loro opponibilità ai terzi o per la costituzione di diritti reali, è sempre consigliabile, prima della firmarura definitiva, un controllo tecnico‑giuridico con un professionista (ingegnere/architetto per gli aspetti tecnici e avvocato o notaio per quelli giuridici e fiscali) affinché la scrittura privata sia completa, corretta e rispondente alla normativa vigente.
Esempio scrittura privata accordo tra confinanti
SCRITTURA PRIVATA DI ACCORDO TRA CONFINANTI
L’anno _________________, il giorno _________________ del mese di _________________, in _________________ (luogo),
Tra
1) Il/La Sig./Sig.ra _________________, nato/a a _________________ il _________________, codice fiscale _________________, residente in _________________, via/p.zza _________________ n. _________________, in qualità di proprietario/a dell’immobile sito in _________________, identificato al Catasto Terreni/Edilizio Urbanistico al foglio _________________ particella _________________ sub _________________ (di seguito “Parte A”);
e
2) Il/La Sig./Sig.ra _________________, nato/a a _________________ il _________________, codice fiscale _________________, residente in _________________, via/p.zza _________________ n. _________________, in qualità di proprietario/a dell’immobile sito in _________________, identificato al Catasto Terreni/Edilizio Urbanistico al foglio _________________ particella _________________ sub _________________ (di seguito “Parte B”).
Premesso che
– le parti sono confinanti e intendono regolare amichevolmente le rispettive posizioni riguardo al confine, alle recinzioni, alle servitù, alla gestione delle piante, agli scarichi e ad ogni altra questione attinente ai rispettivi immobili;
– le parti, previa verifica e confronto delle mappe catastali e degli elementi di fatto, concordano quanto segue;
Tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue.
1. Oggetto dell’accordo
Le parti convengono di regolare i loro rapporti in ordine a: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (indicare con precisione oggetto: delimitazione confine, posa recinzione/muro, servitù di passo/acqua/fogne, gestione alberi/siepi, ecc.), come meglio descritto nella planimetria allegata (Allegato A) che forma parte integrante del presente atto.
2. Individuazione del confine / descrizione intervento
Il confine/intervento è individuato come segue: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________. Le parti allegano planimetria/rielaborazione catastale n. _________________ (Allegato A).
3. Esecuzione dei lavori e termini
I lavori/conseguenti interventi necessari saranno eseguiti da _________________ entro e non oltre il giorno _________________, secondo le modalità tecniche concordate e specificate in Allegato B (preventivo/progetto). Eventuali varianti saranno concordate per iscritto tra le parti.
4. Ripartizione dei costi
I costi relativi a realizzazione, manutenzione straordinaria e spese accessorie sono ripartiti come segue:
– Parte A: _________________% o € _________________;
– Parte B: _________________% o € _________________.
Le modalità e i termini di pagamento: ___________________________________________________________________________________.
5. Manutenzione ordinaria e accesso per lavori
La manutenzione ordinaria spetta a _________________ con le seguenti modalità: ___________________________________________________________________________________. Per l’esecuzione di lavori che comportino accesso all’immobile dell’altra parte, la parte interessata dovrà dare preavviso di giorni _________________ e concordare tempi e modalità, impegnandosi a limitare i disagi.
6. Alberi, siepi e piante
Le parti convengono che le piante/alberi situati sul confine, o radici/rami che invadono l’altro fondo, saranno gestiti come segue: ___________________________________________________________________________________. Eventuali diritti di raccolta frutti, potature e rimozione sono regolati in conformità a quanto indicato in Allegato C.
7. Servitù e diritti di passaggio
S’istituisce/si riconosce la servitù di _________________ a favore dell’immobile di _________________ (Parte _________________), consistente in: ___________________________________________________________________________________. L’estensione e le coordinate sono indicate in Allegato A.
8. Divieti e limitazioni
Nessuna delle parti potrà modificare, rimuovere o alterare quanto previsto dal presente accordo senza il consenso scritto dell’altra parte. Eventuali opere che possano arrecare danno alla proprietà confinante sono vietate salvo consenso scritto.
9. Responsabilità e danni
Ciascuna parte è responsabile dei danni derivanti da propria colpa o negligenza nell’esecuzione dei lavori o nella manutenzione. Le parti si impegnano a manlevare e tenere indenne l’altra da terzi pretese derivanti da fatti imputabili alla propria condotta.
10. Durata e decorrenza
Il presente accordo ha decorrenza dal _________________ e durata di _________________ (indicare “indeterminata” oppure periodo in anni). Per scadenza o recesso valgono le disposizioni di cui al successivo articolo.
11. Recesso e modifiche
Il recesso unilaterale è ammesso solo per giusta causa e previa comunicazione scritta con preavviso di giorni _________________. Ogni modifica del presente accordo dovrà essere redatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti.
12. Registrazione e spese fiscali
Le parti convengono che la presente scrittura privata potrà essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate a cura e spese di _________________ (indicare parte o ripartizione): ___________________________________________________________________________________. Eventuali imposte e tasse sono a carico di _________________.
13. Foro competente e risoluzione delle controversie
Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente accordo le parti eleggono come foro esclusivo quello di _________________/ovvero concordano la risoluzione mediante arbitrato rituale/irrituale secondo le norme di _________________ (barrare e specificare): ___________________________________________________________________________________.
14. Intero accordo
Il presente documento costituisce l’integrale accordo tra le parti in materia oggetto del contratto e sostituisce ogni precedente intesa, verbale o scritta, tra le stesse intervenuta.
15. Spese legali
Le spese legali ed eventuali oneri derivanti da eventuali controversie saranno a carico della parte soccombente, salvo diverso accordo o decisione giudiziale.
16. Allegati
Fanno parte integrante del presente atto i seguenti allegati:
– Allegato A: planimetria/rielaborazione catastale n. _________________;
– Allegato B: progetto/preventivo n. _________________;
– Allegato C: disposizioni specifiche su piante/siepi n. _________________;
– Altri allegati: ___________________________________________________________________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: _________________
Firma Parte A: ________________________________ (Il/La Sig./Sig.ra _________________)
Firma Parte B: ________________________________ (Il/La Sig./Sig.ra _________________)
Eventuali testimoni:
1) Nome e cognome: _________________, nato/a a _________________ il _________________, residente in _________________; firma: ________________________________
2) Nome e cognome: _________________, nato/a a _________________ il _________________, residente in _________________; firma: ________________________________
Per ricevuta e preso atto:
_________________ (altre eventuali sottoscrizioni o dichiarazioni)
Fine dell’atto.