La scrittura privata di cessione di volumetria è un accordo scritto tra due parti, solitamente proprietari di terreni confinanti, con cui una parte trasferisce all’altra il diritto a utilizzare una quota della propria capacità edificatoria. Questo tipo di documento serve a formalizzare il trasferimento di cubatura, cioè la possibilità di costruire, da un terreno all’altro, in modo che chi riceve la volumetria possa realizzare edifici più grandi o più numerosi rispetto a quanto consentito originariamente dal piano regolatore. La scrittura privata ha valore legale tra le parti e costituisce una prova dell’accordo, anche se per essere opponibile ai terzi e per procedere alla trascrizione nei registri immobiliari è necessario l’atto pubblico notarile. In sintesi, la scrittura privata di cessione di volumetria permette di gestire e trasferire diritti edificatori tra proprietari nel rispetto delle norme urbanistiche vigenti.
Come scrivere la scrittura privata cessione di volumetria
Una scrittura privata di cessione di volumetria è un atto con cui una parte, proprietaria di un determinato bene immobile, trasferisce a un altro soggetto il diritto di utilizzare una porzione della propria capacità edificatoria residua o non utilizzata, secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici vigenti. Perché tale scrittura sia valida, efficace e possa produrre effetti nei confronti delle parti e, laddove possibile, anche verso terzi, deve contenere alcune informazioni essenziali.
Innanzitutto, devono essere chiaramente identificati i soggetti coinvolti, cioè il cedente e il cessionario, con i rispettivi dati anagrafici completi, come nome, cognome, luogo e data di nascita, indirizzo di residenza e, se si tratta di società, la ragione sociale, la sede legale e i dati dell’amministratore o legale rappresentante. È fondamentale specificare con precisione gli immobili interessati dall’operazione: quello da cui deriva la volumetria ceduta e quello a cui la volumetria verrà attribuita. Per ogni immobile occorre riportare i dati catastali completi (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita), la descrizione della natura e delle caratteristiche dell’immobile, la destinazione urbanistica secondo il vigente piano regolatore generale, eventuali vincoli presenti e la titolarità in capo ai soggetti.
Deve essere indicata in maniera chiara e inequivocabile la quantità di volumetria oggetto di cessione, espressa solitamente in metri cubi, specificando se tale volumetria deriva da indici edificatori residui, da premialità urbanistiche, da piani particolareggiati o da altre disposizioni normative. Occorre fare riferimento agli strumenti urbanistici e ai regolamenti comunali che consentono tale tipo di operazione, riportando gli estremi delle delibere, degli strumenti urbanistici o delle norme che legittimano la cessione e le modalità di trasferimento tra i due immobili. È importante che sia riportata la volontà inequivocabile delle parti di trasferire la volumetria e che sia descritto il corrispettivo pattuito, che può consistere in una somma di denaro o in altre prestazioni, con le relative modalità e tempi di pagamento.
La scrittura privata deve inoltre prevedere le dichiarazioni delle parti circa la piena proprietà, la libertà da vincoli, ipoteche o gravami della volumetria ceduta, nonché la conformità dell’operazione alla normativa vigente, anche sotto il profilo edilizio, urbanistico e fiscale. È opportuno includere impegni reciproci, come la presentazione di eventuali istanze agli enti competenti (ad esempio il Comune), la richiesta di autorizzazioni necessarie e la collaborazione per la voltura catastale o per la presentazione di pratiche edilizie collegate.
Infine, la scrittura privata deve essere datata e sottoscritta da entrambe le parti e, se si intende darvi efficacia nei confronti di terzi, può essere autenticata da un pubblico ufficiale o trascritta nei registri immobiliari, qualora ne ricorrano i presupposti. In alcuni casi, può essere richiesta anche l’allegazione di documentazione tecnica, come planimetrie, estratti catastali, certificato di destinazione urbanistica, copia degli strumenti urbanistici di riferimento e ogni altro documento utile a individuare con precisione l’oggetto della cessione e a comprovare la legittimità dell’operazione. Tutti questi elementi servono a garantire chiarezza, trasparenza e certezza giuridica alla cessione di volumetria, a tutela degli interessi delle parti e nel rispetto della normativa vigente.
Esempio scrittura privata cessione di volumetria
SCRITTURA PRIVATA DI CESSIONE DI VOLUMETRIA
Tra
Il Sig. _____________________, nato a __________________ il __/__/____, residente in __________________, via __________________ n. ___, codice fiscale __________________, nella qualità di proprietario del terreno sito in __________________, identificato al Catasto Terreni del Comune di __________________ al foglio ___, particella ___, subalterno ___ (di seguito denominato “Cedente”);
e
Il Sig. _____________________, nato a __________________ il __/__/____, residente in __________________, via __________________ n. ___, codice fiscale __________________, nella qualità di proprietario del terreno/edificio sito in __________________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del Comune di __________________ al foglio ___, particella ___, subalterno ___ (di seguito denominato “Cessionario”);
Premesso che
– il Cedente è proprietario del terreno sopra identificato, sul quale insiste un indice di edificabilità pari a ________ mq/mq, per una volumetria complessiva pari a _____ mc;
– il Cessionario è proprietario del terreno/edificio sopra identificato, sul quale intende acquisire ulteriore volumetria edificabile ai sensi delle vigenti normative urbanistiche e regolamenti comunali;
– le parti hanno raggiunto un accordo per la cessione di una quota della volumetria edificabile del terreno del Cedente a favore del Cessionario;
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
1. Il Cedente cede al Cessionario, che accetta, la volumetria edificabile pari a _____ mc (metri cubi) relativa al terreno sito in __________________, identificato al Catasto Terreni al foglio ___, particella ___, subalterno ___.
2. Il trasferimento di tale volumetria avviene ai sensi delle normative urbanistiche vigenti, con particolare riferimento all’art. ___ del Regolamento Edilizio del Comune di __________________ e alla Delibera del Consiglio Comunale n. ___ del __/__/____.
3. La cessione di volumetria avrà efficacia dalla data di presentazione della relativa comunicazione e dei titoli abilitativi presso il Comune di __________________, secondo le modalità e i termini previsti dalla legge.
4. Il corrispettivo della presente cessione è convenuto tra le parti in Euro __________ (in lettere __________), che il Cessionario si impegna a versare al Cedente con le seguenti modalità: ________________________________________________________________________________________.
5. Le spese relative alla registrazione della presente scrittura privata e ogni altro onere fiscale connesso saranno a carico di ___________________________.
6. Le parti dichiarano di essere a conoscenza e di accettare tutte le condizioni e limitazioni imposte dalla normativa vigente in materia, nonché dagli strumenti urbanistici comunali.
7. Per quanto non espressamente previsto nella presente scrittura privata, le parti fanno riferimento alle disposizioni del Codice Civile e delle leggi vigenti.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data _______________________
Il Cedente
_________________________
Il Cessionario
_________________________