Definizione e Significato di Ipoteca

L’ipoteca è definita dal codice civile come “un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito.”

In termini semplici, l’ipoteca è utilizzata dalla banca come GARANZIA che il mutuatario si impegni a restituire il prestito.
L’ipoteca si applica su un bene del mutuatario, e qual’ora quest’ultimo dovesse risultare insolvente (ovvero non dovesse restituire alla banca la somma prestatagli più i dovuti interessi), la banca potrà espropriare il mutuatario del bene ipoteco, per poi rivenderlo.

Diversi sono i beni che è possibile ipotecare:

beni immobili,

diritti reali minori sugli immobili,

beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

E diversi sono anche i tipi d’ipoteca.

Volontaria
Il mutuatario, per sua volontà, ipoteca il bene che andrà ad acquistare con la somma prestatagli dall’ente bancario attraverso il mutuo

Giudiziale e legale
Il bene da ipotecare, viene deciso da un giudice.

Una volta che il mutuatario estingue il mutuo, la validità dell’ipoteca viene meno.
Si dice che l’ipoteca è stata ESTINTA.

Attenzione! Estinta non cancellata.

Infatti, pur non dando più la possibilità all’ente bancario di poter espropriare il mutuatario di tale bene (in quanto non è più possibile un mancato pagamento), l’ipoteca FORMALMENTE continuerà ad essere associata al bene.
La cancellazione vera e propria dell’ipoteca, ad esempio, avviene dopo un periodo di tempo durante il quale l’ipoteca non ha subito alcun tipo di intervento (rinnovi, modifiche etc..), periodo di tempo che solitamente si aggira intorno ai 20 anni.

Come Scegliere un Mutuo

Decine e decine di banche, di offerte, portano anche al più “deciso” dei clienti dei dubbi.

Eccovi dunque alcuni consigli che secondo noi vi saranno utili e vi aiuteranno nella scelta:

TEMPI DI CONSEGNA

Se il denaro del mutuo serve per una particolare spesa, da tenere in un preciso periodo, bisogna tener conto che l’erogazione della cifra in prestito, avviene 40-50 giorni dopo che l’ente di credito ha concesso l’accensione del mutuo.
Bisogna quindi richiedere in sufficiente anticipo l’apertura del finanziamento nel caso il prestito serva in un preciso periodo.

TASSO D’INGRESSO E A REGIME

Come spiegato nell’apposito articolo, il tasso d’ingresso è il tasso d’interesse applicato dall’ente bancario nei primi mesi di prestito, che è solitamente differente del tasso a regime, ovvero dell’interesse applicato invece, nei restanti mesi di vita del mutuo.
La differenza tra i due tassi d’interesse può essere anche sostanziale, e potrebbe anche essere a svantaggio del mutuatario, si consiglia quindi di valutare il tasso d’interesse durante tutto l’arco del mutuo.

VALUTARE TUTTE LE OFFERTE

E’ buona norma non fermarsi ad una sola banca, ma bisogna valutare tutte le offerte, dei più svariati enti bancari, e solo in seguito trarre le conclusioni, e decidere quale più si adatta alle nostre esigenze.

IMPORTO DEL MUTUO

Un altro motivo di indecisione potrebbe essere la quantità di denaro da chiedere in prestito alla banca.
Bisogna innanzitutto considerare la somma che a noi conviene più prelevare, in quanto una cifra troppo elevata potrebbe essere difficile da restituire, e una cifra troppo piccola potrebbe non esserci utile; e bisogna tener conto della massima somma che l’ente bancario ci può e vuole concedere, che solitamente non è superiore al 35 o 40% del reddito totale familiare.

TASSO D’INTERESSE

Il tasso d’interesse è fornito, da EURIBOR + SPREAD. Il primo, è determinato dal mercato, e quindi bisogna accettarlo cosi come viene fornito, ma il secondo è il guadagno della banca, e quindi su questo elemento è possibile trattare.

TASSO FISSO, VARIABILE, MISTO o altro?

Considerare quale tipo di tasso d’interesse più si adatta alle nostre esigenze, considerando sia i vantaggi che gli svantaggi di ciascuno di essi.

PER GLI ULTIMI DUBBI

Considerare anche cosa si vuole fare dell’abitazione, visto che la vendita di una casa con mutuo può presentare alcune problematiche, come spiegato in questa guida su Nelportafoglio.com.

Se si continuano ad avere dubbi, di qualsiasi genere, che da soli non si riescono a risolvere, è consigliabile affidarsi ad un CONSULENTE, qualificato, che ci guidi nella scelta, piuttosto che correre rischi.

Piano di Ammortamento del Mutuo

Cerchiamo di vedere nel dettaglio, cosa risulta essere questo piano di AMMORTAMENTO e in cosa consiste.

Il piano di ammortamento, definisce nei dettagli le regole che colui che riceve il mutuo dall’ente di credito, dovrà seguire, per restituire la somma alla banca.

Ovviamente, alla somma da restituire vanno aggiunti gli INTERESSI, ovvero la cifra che va aggiunta all’importo originariamente prestato dalla banca al cliente, che è il fattore di guadagno della banca sui mutui e sui prestiti.

Anche l’entità degli interessi sarà decisa nel piano di ammortamento.

Si definiscono quindi in quante rate è diviso il mutuo, gli importi da restituire per ogni singola rata, QUANDO restituirli (quindi le scadenze), e con quali tassi d’interesse.

Esistono svariati tipi di piani di ammortamento.

Vediamo i più diffusi, e le differenze che fanno un piano di ammortamento differente da un altro:Ammortamento alla francese : ad ogni rata, il capitale cresce mentre gli interessi scendono.

Questo vuol dire che inizialmente, nella prima tassa, si avranno dei tassi molto alti ma l’importo da rimborsare sarà piccolo, ma si finirà con delle tasse, in cui l’importo da rimborsare sarà “pesante”, ma il tasso di interesse preso dalla banca sarà piccolo.A rate crescenti : Ad ogni rata, aumenta l’importo da pagare.

Rata fissa a durata variabile: Qui invece l’importo delle rate rimane lo stesso, sono i tassi d’interesse a variare.

Ammortamento libero;

Ammortamento all’italiana.

Da sottolineare, che esiste anche il metodo di restituzione chiamato “rimborso globale”, ovvero, entro una scadenza inizialmente determinata con la banca, il cliente deve restituire l’importo prestatogli (più ovviamente, gli interessi), in una sola volta.

Ovviamente, questo toglie al cliente il pensiero delle rate, ma è consigliabile solo per “piccoli” mutui, per mutui di bassa entità.

Tuttavia, in base al tasso d’interesse, che sia VARIABILE o FISSO, cambia anche il piano di ammortamento.

Se infatti, il mutuo è a tasso FISSO, si può stipulare un piano di ammortamento “conclusivo”, ovvero che rimarrà lo stesso per tutta la durata del mutuo.

Se invece il tasso del mutuo è variabile, si ridiscuterà il piano di ammortamento, trascorso un certo periodo di tempo (ad esempio, di anno in anno), per tutta la durata del mutuo.

Tipi di Tassi di Interesse dei Mutui

I tassi di interesse, sono una “percentuale”, quindi un ammontare, una cifra che va aggiunta al totale che il mutuatario deve restituire all’ente di credito, oltre al capitale in prestito che quest’ultimo gli ha concesso.

Il guadagno delle banche sui mutui e sui prestiti, consiste appunto nei tassi d’interesse.

Se per esempio la banca presta 2000€, con un tasso d’interesse dell’1%, il mutuatario dovrà restituire 2020€, la banca avrà quindi guadagnato 20€.

Nel momento in cui il cliente stipula il contratto del mutuo con l’ente di credito, viene deciso anche il “tasso di interesse” che meglio si adatta alle sue esigenze.
Viene quindi decisa l’entità del tasso d’interesse, ma anche il crescere o il decrescere di quest’ultimo in base al numero della rata che si sta pagando.

I tipi di tasso sono sicuramente:Mutui a tasso fisso 

Mutui a tasso variabile 

Mutui a tasso misto .

Esistono poi altri tipi di tasso d’interesse, che sono stati introdotti poi dalle banche per creare dei mutui “personalizzati” che venissero incontro al cliente il più possibile.

Abbiamo il tasso della moneta interbancaria, il tasso “prime rate ABI”, i mutui con CAP, i mutui a tasso bilanciato, e i mutui a rata costante e durata variabile.

Avallo della Cambiale e Fideiussione

L’avallo ha la medesima funzione di una fideiussione, una garanzia personale propria, esplicitamente enunciata nella così detta Legge cambiaria all’art. 35. L’avallo può essere concesso per uno qualsiasi degli obbligati cambiari.

Nel momento in cui non vi siano precise indicazioni, la Legge dice che l’avallo si recepisce tale per il traente, nella cambiale tratta, e per l’emittente, nel vaglia cambiario.

La discrepanza più rilevante tra l’avallo e la fideiussione è derivante dalla natura cambiaria del primo: come ciascuna altra obbligazione cambiaria, l’avallo è autonomo non soltanto in ragione al rapporto sottostante al suo rilascio, ma anche in ragione alle altre obbligazioni scaturenti dalla cambiale.

Per cui, esso è autonomo anche nei confronti dell’obbligazione dell’avallato.

Nella fideiussione l’accessorietà rappresenta la regola, per cui – esclusa l’eccezione della fideiussione offerta per un’obbligazione presa da una persona incapace, propriamente enunciata dall’art. 1939 del codice civile e salvo, naturalmente, una deroga pronunciata a tale norma, come quella generalmente presente nei moduli di fideiussione che sono fatti sottoscrivere dagli istituti di credito (così detto fideiussione omnibus) – la fideiussione non è legittima nel caso non sia valida anche l’obbbligazione principale.

La fideiussone rappresenta una soluzione riconducibili ai prestiti, il prestito fideiussone è un binomio che collega strettamente i due termini, come tra l’altro si collegano bene i termini di prestiti cambiali fondamentale sapere l’importanza della fideiussione nel prestito anche poiché si tratta di uno degli accessi obbligati quando si discute di prestiti.

Nell’avallo, invece, sono prevalenti i principi dell’autonomia e dell’astrattezza, che sono caratteristiche delle obbligazioni cambiarie, per cui l’obbligazione dell’avallante conserva la validità, a prescindere dal motivo di invalidità dell’obbligazione cambiaria garantita.

C’è ,però, un’unica eccezione a tale principio, ed è rappresentata dalla nullità dell’obbligazione dell’avallato per vizio di forma, a norma dell’art. 37 della
Legge Cambiaria.

In questo modo, per esempio, è inefficace l’avallo quando sia privo della parola cambiale sul titolo, o l’avallato ha firmato soltanto con il cognome, in violazione dell’art. 8 della Legge cambia­ria.

Soltanto in tal caso si rinnova il principio dell’accessorietà, per cui la nullità dell’obbligazione dell’avallato determina anche la nullità dell’obbligazione assunta dall’avallante.

Ancora un’altra problematica di notevole rilevanza pratica è raffigurata dall’opportunità di trasformazione dell’avallo nella sottostante
fideiussione.

La continua giurisprudenza della Suprema Corte ha ribadito che l’avallo, per le già enunciate caratteristiche, da vita ad un’obbligazione cartolare semplicemente limitata al pagamento della cambiale, sempre che risulti che le parti abbiano voluto allungare la garanzia anche al rapporto sottostante.

Per cui, la sottoscrizione per avallo determina che, salva la manifestazione di una volontà differente, la garanzia prestata dall’avallante non si allarga al rapporto causale che intercorre tra il creditore ed il debitore principale e la garanzia termina se il titolo, su cui l’avallo è apposto, resta privo del suo valore di cambiale.

Infine, si intende segnalare un orientamento della giurispruden­za che concerne una situazione alquanto frequente, in particolare nella pratica dei rapporti istituto di credito cliente.

Essa è relativa al rilascio di effetti cambiari dietro una propo­sta di rientro di un debito in origine assistito da fideiussione, con la caratteristica che tali effetti a rientro riportino soltanto la firma del debitore principale e non la firma del fideiussore originario.

Quest’ultimo aveva ovviamente eccepito la novazione della garanzia fideiussoria, sulla base della mancata sottoscrizione degli effetti cambiari.

I giudici sono mostrati di parere diverso, avendo constato la necessità che l’elemento dell’animus novandi doveva risultare da un fatto non enigmatico, tale da essere non compatibile con la volontà di tenere in vita l’originaria obbligazione, e che i suindicati profili novativi non si potevano ritrovare nell’emissione dei nuovi titoli cambiari, ricon­ducibile ad una normale figura di modificazione di requisiti accessori dell’obbligazione originaria segnalati dall’art. 1231 del Codice Civile.

Ne deriva come diretta conseguenza che non vi poteva essere la liberazione del fideius­sore originario, quando si è provi di una precisa ed univoca volontà di novare l’obbligazione del fideiussore.